金利上昇リスク

ほとんどの方が融資を受ける不動産投資だからこそ、金利は切っても切り離せないものではないでしょうか。金利上昇に関するニュースもよく見かけ、アパート投資を検討されている方にとって、気になる話題でもあります。ここでは、金利上昇によるリスクとその対策方法について紹介していきましょう。

近年、日本の金利は上がっている！

不動産における金利上昇リスクとは、つまり「ローン返済中に利息が上がってしまう」という現象のこと。金利はどうしても景気等の影響を受けてしまうため、特に低金利の時代に住宅ローンを組んでいた方は、返済中の金利上昇は免れないとも言われます。また、そもそも日本の金利は2023年現在上昇傾向にあるとの話も。これはなぜなのでしょうか？

アメリカの金利上昇の影響

まず、考えられる要因として「アメリカの金利が上がっている」というものがあります。原油価格の高騰でインフレ傾向が強まったり、量的緩和政策の引き締めが行われたりすると、金利上昇が起こりやすくなります。

なぜアメリカの金利が日本に影響するのかといえば、こちらでも国債を売る動きが活発になるから。量的緩和政策の引き締めが行われると米中央銀行の市場への資金供給が減るため、債権買取が減少し、値下がりする前に投資家たちは急いで債権を売ろうとするわけです。

ウクライナ危機（世界情勢）の影響

2023年現在、世界的にも深刻な影響を与えているのがウクライナ危機。2022年2月にウクライナ侵攻が始まったことにより、原油をはじめとするエネルギーやその他の原材料価格、物流費が上昇。穀物等の供給も落ちているため、日本でも物価上昇が続いています。

昨今値上げのニュースを聞くことも増えましたが、今後もこの傾向はしばらく継続すると見られているよう。これによって「円安」になると中央銀行が金融引き締めを進めますから、金利が上昇してしまうのです。

物価上昇の影響を受けると、
金利だけでなく
「不動産価格」も上がる

注意しておきたいのは、物価の高騰や世界情勢によって金利が上昇すると、同時に「不動産価格」も上がる傾向があります。これは必ずしもデメリットとは限りませんので、押さえておくと良いでしょう。

住宅金利の上昇

前述したような理由から金利が上昇すれば、当然ながら住宅金利も全体的に上がります。アパート投資においてもそうですが、住宅ローンには「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、どちらかを選ぶのが一般的です。

固定金利

固定金利は「ローン契約時に決定した金利を、最後まで払い続ける」というもの。つまりこの場合、金利の変動の影響は基本的に受けないと言えます。ただ、固定金利は「最初の段階で金利が高め、かつ世の中の情勢の影響を受ける」のが難しいところ。元々変動金利より金利が高く設定されているケースが多い上、全体的な金利が上昇しているタイミングで契約してしまうと、その金額を支払い続けることになってしまうのです。

変動金利

変動金利は「定期的（おおむね半年に一度程度）に見直された金利を支払う」方法です。固定金利とは違いその時々で金利が変動するため、景気や世界情勢によっては固定金利よりも低い利息を支払うことになり、オトクになる可能性もあります。

ただし、変動金利は逆に「金利上昇リスクの影響を受けやすい」のがデメリット。あまりにも金利が上昇しすぎると、返済が難しくなるケースすら存在するようです。契約の際にはよく考えて、将来的な見通しも含め検討したいものです。

不動産価格の上昇

金利が上昇すると住宅ローンだけでなく、不動産価格自体も上がっていく傾向があります。つまり、そのタイミングで不動産を購入するのは割高になりやすいというわけです。ただし、これは必ずしもデメリットとは限りません。

なぜならば不動産そのものの価格が高いと、その分「家賃も上げられる」可能性があるから。また、既に物件を所有している場合はその分高く売れる時期でもありますから、いずれは売却…と出口戦略を検討している方にとってはむしろ好機とも言えるでしょう。

これから投資ローンを組む場合、
金利上昇リスクの対策は？

金利上昇は上がり方によっては返済金額の方が家賃収入より高くなってしまう、といった恐れもあるので、適切に対策しておきたいところ。では、金利上昇リスクにはどのように対応すれば良いのでしょうか？

固定金利を選択する

前述した通り、アパート投資の際のローンには2つの選択肢があります。中でも固定金利は、定められた期間内、契約した際の金利を支払い続けるというものです。この固定金利は変動金利に比べるとやや高めの傾向はありますが、その分「世界情勢の影響を受けにくく、返済計画が立てやすい」のがメリット。

金利上昇リスクの対策を重視するなら、固定金利を選ぶのがおすすめだと言えるでしょう。ただし、固定金利はその期間内に一括返済を行うとペナルティが発生する恐れもありますから、出口戦略をふまえると期間が限定された固定金利を選択するのが良いかもしれません。

元金均等返済にする

そもそも、住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」という2つの方法が存在します。

元利均等返済

返済額＋利息の金額が毎月一定になるというもので、固定金利とほぼ考え方は同じです。将来的な見通しが立てやすく、世界情勢的な影響も受けにくいと言えるでしょう。そのため、金利上昇リスク対策を行うならこちらの方が適していると言われています。

元金均等返済

こちらは「返済するにつれ、トータルの金額が下がっていく」方式。返済開始当初の返済額が最も高いため、収入が一時的に上がっている時や働き盛りに一気に返し、収入が少なくなる退職後等に備えるという方法です。ただし、金利上昇の影響は受けてしまうので、必ずしもメリットが大きい返し方とは限りません。

途中で金利が高騰したらどうする？
上昇時の対処法

とはいえ、既にローンを組んでアパートを建設してしまっている場合もあるでしょう。もし金利上昇を免れない時は、どう対処すれば良いのでしょうか？見ていきましょう。

固定金利に切り替える

現在の契約内容によっては、変動金利から固定金利に切り替えるという方法もあります。ただし、固定金利は基本的に「全体的に変動金利より金利が高い」傾向にあるため、タイミングは見計らう必要があるでしょう。

売却する

前の項でお話ししたように、金利が上昇すると不動産価格も上昇します。そのため「建物の価値が購入した頃より上がっている」可能性もあるのです。このタイミングでアパート物件を売却し、その利益からローンを返済するというのもひとつの方法でしょう。ただし、売却益より残債の方が高くなってしまった場合は、自己資金が脅かされるリスクも。

自己資金を投入し、繰り上げ返済をする

もし貯蓄に余裕があるなら、この時点でローンを繰り上げ返済するのも手です。繰り上げ返済するとトータルの返済額は減少する仕組みとなっているので、将来的なことも考えると自己資金が減ってもメリットは大きいと言えるでしょう。これはローンの期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の支払額を減らす「返済額軽減型」から選ぶのが一般的で、現在の収入を安定させるなら後者がおすすめです。

ローンの借り換えを行う

これまで高い金利でローンを組んでいた場合、低めの金利のローンに切り替えるなど「借り換え」を行う方法もあります。不動産投資が軌道に乗っていれば、従来のローンより好条件になる可能性もあるでしょう。ただし、手数料や手間が多少かかりますから、慎重に考えたいものです。

このサイトでは、高利回りで収益が見込めるアパート投資会社を紹介しています。金利上昇リスクを考慮した上で対策を講じてくれるパートナーをお探しの方は参考にしてください。

高利回りで収益が見込める
横浜のアパート投資会社3選

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 修繕リスク
• 不動産価格下落リスク
• 災害リスク