ここでは、投資物件の現地調査についてまとめています。現地調査を行う重要性のほか、現地調査で見るべきポイントや注意点を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
投資物件の現地調査では、投資を検討している物件を実際に見て情報収集を行います。
不動産業者から得た資料だけでは、購入の可否を適切に判断することはできません。そのため、実際に物件まで足を運び、自分の目で見て判断することが大切です。
現地調査では、不動産業者から得た物件概要所やレントロール（家賃の一覧表）を見ながら状況を確認します。提出された資料と現状が異なっていないか、しっかりとチェックしましょう。
資料の但し書きに「資料と相違があるときは現状を優先する」といった内容があることもありますので、現状を確認することが大切です。
現地調査では、入居者目線でのチェックも行いましょう。「自分が入居者としてこの物件を見に来た」と想定し、外観や立地、内装などをチェック。入居者目線になることによって、経営戦略のアイデアが湧きやすくなります。
現地調査は、不動産業者を同行させずに1人で行うのが鉄則。自分の目で見て判断することが大切だからです。
不動産業者は物件を売るのが仕事ですから、物件の魅力をあの手この手でアピールします。現地調査においても、不動産会社の担当者が運転する車に乗って現場へ赴き、説明を受けながら物件を見る…といった流れになるでしょう。
しかしそれでは、物件を正しく評価することができません。1人で冷静に考えられるよう、現地調査は１人で行いましょう。
もしも不動産業者との現地調査を断れない場合は、予定日よりも先に1人で現地調査を行うことをおすすめします。
現地調査は、物件ではなく最寄駅の確認から始めます。たとえ物件が最寄駅から徒歩何十分とかかる立地であっても、不動産には駅がシンボルとなることがほとんどだからです。「○○駅から徒歩10分」というように、物件と駅は切り離せない関係性をもっています。
そこで、まず最寄駅に足を運び、その駅がどんな特徴をもっているのかをチェックしましょう。駅周辺の環境や店舗によって、その街にどんな属性の人が多く住んでいるのかも予想可能。物件の入居者をイメージするのに役立ちます。
最寄駅をチェックしたら、物件まで歩いてみましょう。
不動産業者から提供される販売図面には、「駅から徒歩〇分」といった記載がされています。何分と記載するかは「駅から物件までの距離を単純に1分80メートルで割る」という方法で決めています。そのため、実際に歩いてみたら記載されている時間よりも長かった・短かったというケースが多いのです。
また、歩いている際、物件の近くがどんな環境かもチェックします。住環境としてマイナスとなる点はないか、シビアにチェックしましょう。
物件に到着したら、建物の外観や周囲の状況、内観などをチェックしましょう。外装や階段、廊下、エレベーターの状況はどうか、清掃は行き届いているか、監視カメラやオートロックは備えているかなど、細かくチェック。部屋の中の汚れや水周りなどのチェックも怠らないようにしましょう。
物件の郵便ポストから、入居率を推測することができます。多くの物件では、空室の場合は郵便ポストにテープなどを貼っていますよね。つまり、テープで塞がれている郵便ポストの数を知ることで、簡単な入居率チェックができるのです。
また、余裕があれば周辺の物件の郵便ポストもチェックしてみましょう。周辺物件にもテープ付きの郵便ポストが多い場合、そのエリア自体の入居率が低いことになります。
物件の現場調査は、「まず1人で行き、後日不動産業者と一緒に行く」のがおすすめです。不動産業者から物件の資料をもらったら、まずは自分1人で現地調査を行いましょう。好条件の物件はライバルも多いため、できるだけ早いタイミングで現地調査を行うことが大切です。
そして、1人での現地調査を終えたら、不動産業者と一緒に再度現地調査を行いましょう。投資仲間などに同行してもらい、客観的な意見を取り入れるのも有効です。
| 住宅設備 |
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| オートロックTVモニターフォン、階段ロフト、2口キッチン、独立洗面台、浴室乾燥機など |
| 立地 |
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| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| ブロードバンド接続無料、独立洗面台、2口キッチン、モニター付インターフォンなど |
| 立地 |
|---|
| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| スマートロック、ホームIoT、ビルトインガスコンロ、追い炊き機能バスルームなど |
| 立地 |
|---|
| 駅から15分以内 |
特徴
【選定基準】
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