初めてのアパート経営は新築・中古どちらが良い？

初めてアパート経営を行う際、「新築と中古、どちらを選ぶべきだろう？」と悩んでしまいますよね。新築・中古それぞれにメリット・デメリットがあるため、予算や投資スタイルに合う方を選ぶ必要があります。

新築アパートの投資・経営面のメリット

新築なら、土地や間取り、賃貸規模などを自由にプランニングできます。ニーズに合った物件を用意できれば、高い利回りが期待できるでしょう。多少家賃を高くしても、入居希望者を得られそうです。
部屋を借りる人は、中古よりも新築の方を魅力的に感じやすいもの。入居者獲得に有利である点は、新築アパートの強みといえます。

また、新築アパートは、築年数が浅いうちは修繕費やリフォーム費用がかかりません。そのため、中古アパートよりもランニングコストを抑えることができます。

さらに、減価償却という点においても、新築なら節税効果を期待できます。また、融資を受ける際にも、新築アパートは有利であるといわれています。

新築アパートのデメリットは？

新築アパートを経営するためには、土地の取得費用やアパートの建築費用がかかります。ランニングコストなどの維持費は抑えられるものの、初期投資には高額な費用がかかるでしょう。

また、新築アパートには「利回りが安定しにくい」というデメリットもあります。
新築アパートの入居希望者が多い場合は、高い利回りで経営を行えるでしょう。しかし、実際にどのくらいの入居希望者を得られるかはわかりません。新築アパートの空室率によっては、利回りが安定しない可能性があります。
なお、新築アパートでは家賃を高めに設定するのが一般的。しかし、入居者が決まらない場合は家賃を下げることになり、利回りが低くなります。

中古アパートの投資・経営面のメリット

中古アパートはすでに建築されているため、建築費用がかかりません。土地の取得費用については新築アパートと大きな差がないものの、建築費用がかからない点は大きなメリットだといえます。
そのため、初期投資金額を抑えたい場合は中古アパートの方が適しています。

また、「利回りが安定しやすい」というのも中古アパートのメリット。
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のこと。中古アパートは初期投資を抑えられるうえ、家賃も安定しています。そのため、新築より家賃が低くても安定した利回りを得やすいでしょう。新築アパートよりも高い利回りを得られるケースもあります。

ただし、建物が極端に古い場合は要注意。修繕費や維持費等がかさみ、利回りが低くなるリスクがあります。

中古アパートのデメリットは？

中古アパートの経営では、ランニングコストや維持費が高額になりがちです。
建物が古くなるほど、修繕費が増えます。外壁や屋根の修繕が必要になったり、壁クロスの全面張り替えや設備交換の費用がかかるでしょう。また、空室率改善のためにリフォームをすることも考えられます。
新築アパートなら、新築後数年間は修繕費等を抑えられます。そのため、ランニングコストや維持費を抑えたい場合は、中古アパートは不向きといえるでしょう。

また、融資において不利になるかもしれないという点にも注意が必要です。
アパートを取得する際、金融機関の融資を受けることは多くあります。融資に有利なのは、新築アパート。中古アパートは融資では不利になり、築15～20年を超える場合は融資を受けられないケースもあります。

さらに、アパートを将来売却する際にも、中古アパートは不利だといえるでしょう。

初めてアパート経営をするなら新築・中古どちらがいい？

新築と中古のどちらが良いかは、一概にはいえません。

たとえば、「初期投資費用を抑えて、高い利回りを目指したい」という場合には、中古アパートがおすすめ。しかし、「不動産投資の経験がないため、手間やコストを抑えたい」という場合なら、新築アパートが良いでしょう。ただ、新築アパートには高額な初期投資費用がかかります。そこで、築5年程度の築浅のアパートを選んで初期投資費用を抑える方法もあります。

このように、予算や希望の投資スタイルなどによって、新築と中古のどちらが適しているかは異なるのです。

また、アパート投資をサポートしてくれる会社選びも大切です。土地探しから賃貸管理、出口戦略までサポートしてくれるアパート投資会社なら、長く頼れるパートナーとなるでしょう。

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