関内駅前の再開発で不動産投資・経営にメリットはある？

関内駅前では、再開発プロジェクトがスタートしています。再開発による不動産価値向上が見込まれるため、投資家たちも注目。
しかし、再開発地域周辺での不動産投資・経営にはメリットもデメリットもあるため、リスクをふまえた上で検討することが大切です。

2029年を目標に再開発が進められる関内駅前

関内駅前では、2029年を目標に再開発が進められています。

ターミナル駅である関内駅周辺では、多くの歩行者が行きかいます。しかし、関内駅前では横浜駅のような賑わいはなく、街としての魅力が不足している状態。その理由としては、「駅前エリアの整備が不十分であり、魅力的な空間が少ない」という点が大きいでしょう。

関内地区には、行政施設や関内ホールといった都市機能が集積しています。しかし、街のシンボル的な空間がないため、ブランドイメージを向上させることが必要。また、関内地区には歴史的建造物が多くありますが、老朽化しているため建物を更新しなければなりません。

港町地区と北口地区の2エリアでビルを建設

再開発プロジェクトのコンセプトは、「国際的な産学連携」と「観光・集客」。

まず、グローバル企業の本社機能や研究開発拠点、大学等の研究機関の誘致を目的として、最先端のオフィス環境を整備。また、再開発ビルの低層部に店舗や飲食店、イベントスペース等を配置することで、集客につなげます。

なお、関内駅前の再開発は「港町地区」と「北口地区」の2つに分けて進められており、港町地区には地上32階・地下2階建て、北口地区には地上21階・地下1階建てのビルが建設される予定。再開発ビルは駅前広場や歩行者空間とともに整備され、回遊性の高い魅力ある街を実現してくれることでしょう。

参照元：横浜市｜関内駅前地区第一種市街地再開発事業等の都市計画決定及び変更を行いました！（※PDF） （https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/koho-kocho/press/toshi/2024/20240524.files/0008_20240523.pdf）

再開発地域周辺で不動産投資・経営をするメリット

再開発地域周辺での不動産投資・経営には、以下のメリットがあります。

不動産価値の向上が期待できる

再開発を行うことで、商業施設や交通インフラが充実します。すると、その地域の利便性が向上し、新しいビルや商業施設を中心とした雇用が発生。新たな雇用が生まれることで賃貸需要も高まり、地価や賃料の上昇が見込まれます。

資産の流動性がアップ

再開発によって不動産価値が向上すれば、投資家たちからの注目が集まります。投資家が物件購入・売却を積極的に行うようになるため、資産の流動性がアップするのです。

また、再開発に伴い、物件の転用が行われることも。たとえば、オフィスビルから住宅用物件へ転用されるなどのケースがあります。不動産に多様性が生まれることで、投資の選択肢が増え、資産の流動性が向上するでしょう。

周辺地域のアクセスが向上

再開発によって交通インフラが整備されることで、周辺地域へのアクセスが向上します。新しい観光スポットや商業施設が建設されれば、企業や観光客も引き寄せられるでしょう。また、商業を中心に発展することができれば、地域の経済が潤い、住民の生活の質も向上。「関内エリアに住みたい」という人が増え、地域ブランドが向上します。

防災面が強化される

再開発によって古い建物が更新されれば、地震などの災害への対策も行えます。また、周辺道路が整備されれば、地震や津波発生時の避難路も確保できるでしょう。このように再開発では、観光客などを集めるだけではなく、防災面の強化においてもメリットがあります。

とくに関内エリアでは歴史的建造物が多くありますから、建物の更新によって防災面を強化できるのではないでしょうか。

再開発地域周辺のデメリットについて

再開発地域周辺には、リスクも潜んでいます。メリットばかりに目を向けるのではなく、デメリットまでしっかりと理解しておきましょう。

そもそも人口は減少している

少子高齢化が進む日本では、人口が減少しつつあります。しかし、団塊世代が後期高齢者になることで空き家が増える・不動産相続による売却物件数の増加といった供給が予想されており、不動産における需要と供給のバランスが取れなくなるリスクがあります。物件が供給過多になれば、不動産価値の低下につながるでしょう。

また、人口が減少することで、公共交通の撤退や縮小、社会インフラの老朽化なども予想されます。人口の増加を期待した再開発が行われても、地域の活性化が不十分な結果になる可能性もあります。

予算超過や計画変更の恐れも

再開発には多額のコストがかかります。予算を超過してしまうと自治体の財政が圧迫され、地価上昇や賃料収入増加の恩恵を受けられないことも。

また、再開発の計画が遅れた場合、再開発のメリットを受けるタイミングが期待とズレることも考えておくべきです。たとえば、「築戸の物件を所有しているが、再開発の恩恵を受ける前に経年劣化してしまった」というケースも。投資効率が悪くなってしまうため、計画変更によるリスクを理解しておくことが大切です。

不確実性や市場変動によるリスクに注意

再開発プロジェクトの発表により、早期のうちから周辺地域の物件価格が高騰するケースも考えられます。将来の値上がりを予想した価格で取引されることもあるため、再開発のメリットを受けられない可能性があるでしょう。そもそも流動性の低い不動産市場においては、不確実性によるリスクを十分に検討する必要があります。

また、再開発によって不動産市場が急激に変動する可能性もあります。場合によっては、予想していた収益を得られないことも考えられるでしょう。

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