アパート投資の落とし穴！生活保護アパート投資のトラブルについて

ここでは、アパート投資で注意すべき「生活保護受給者が入居するアパートへの投資」についてまとめています。
なぜトラブルに注意が必要なのか？どんなことに注意すべきか？などを紹介しますので、ぜひチェックしておきましょう。

生活保護アパート投資のトラブルとは

生活保護アパート投資において、「見込んだ家賃を回収できなくなるリスク」があることに注意が必要です。

まず、「生活保護受給者が利用する住宅扶助制度」について理解しておく必要があります。

住宅扶助制度とは、生活保護受給者が貸家に住む際、自治体が家賃を支給する制度のこと。住宅扶助の金額の上限は各自治体によって異なり、たとえば「最大53,700円まで」のように定められています。

では、なぜ生活保護受給者の住宅扶助制度がアパート投資のトラブルにつながるのか？これは、住宅扶助によって実際の相場や価値よりも高い家賃が設定できることにあります。

住宅扶助制度で相場よりも高い家賃にできる

たとえば、あるアパートが、実際の相場を考慮すると「3万円」の家賃が妥当だったとします。しかし、住宅扶助制度によって、その自治体の上限額「5万円」の家賃に設定することが可能なのです。

最大5万円までなら自治体から住宅扶助を支給してもらえるため、生活保護受給者にとって家賃は3万円でも5万円でも問題ありません。

退去後に損失が出る可能性に注意

アパート投資においてリスクが高いのは「生活保護受給者が退去したとき」です。

常に生活保護受給者が入居してくれれば問題ありませんが、いつも満室というわけにはいきません。退去したあとに次の入居者が見つからない…というケースは少なくないのです。

すると、家賃を相場に合わせる・または相場よりも安い家賃で一般の入居者を募ることになります。1室5万円の家賃を見込んで購入したアパートが、1室3万円以下の価値になってしまうのです。

生活保護アパート投資トラブルを避けるには？

「投資を始めた当初は儲かっていたのに、退去者が出てから大きな損失が出た」という失敗例では、生活保護受給者の入居・退去が要因のひとつであることも。そこで、生活保護アパート投資トラブルを避けるためのポイントをご紹介します。

レントロールから家賃が相場かどうかを確認

レントロールとは、家賃の一覧表のこと。不動産業者にお願いすればレントロールを閲覧することができるため、投資を検討しているアパートの家賃が適正かどうかをチェックしましょう。

たとえば、「家賃が高い部屋がある」という場合、生活保護受給者が入居している可能性があります。生活保護受給者の入居自体は問題ありませんが、退去後には大幅に家賃が下がるリスクがあるでしょう。

また、近隣にある同じようなスペックのアパートの家賃をチェック。その家賃と投資アパートの家賃が大きく異なる場合、入居者を集めることは難しいかもしれません。

適正な家賃設定で入居者が現れるか確認

アパート投資の失敗リスクを下げるためには、「入居者が決まる適正な家賃はいくらなのか？」を見極めることが大切。

アパートの入居者が退去することを前提として、その後はいくらなら入居者が決まるのかを考えておく必要があります。適正な家賃で入居者が決まる見込みがあるアパートなら、生活保護受給者が退去しても経営が崩れるリスクを抑えられるでしょう。

生活保護受給者が入居している場合の注意点

二重契約

生活保護受給者がすでに入居している場合、二重契約をしていないかをチェックしましょう。

たとえば、上限5万円の住宅扶助があるエリアで、「役所には5万円の家賃の賃貸借契約書を提出しているものの、実は家賃6万円で個人契約もしている」というケース。家賃扶助5万円と一切の家賃6万円の差額1万円は、家主に直接入ります。

しかし、これは違法行為です。もしも既に入居している生活保護受給者が前の家主と二重契約をしている場合、住宅扶助5万円に合わせて1つの契約としなければなりません。すると利回りが下がってしまうため、購入を慎重に検討する必要があるでしょう。

家主に直接住宅扶助が入るか

生活保護受給者の家賃未払いを防止するために、家主が直接住宅扶助を受け取れるかどうかもチェック。

生活保護受給者に支給される住宅扶助は、通常、自治体から生活保護受給者へ支払われます。しかし、「代理納付」の手続きを行うことで、自治体から直接家主へ住宅扶助を支払うことが可能。生活保護受給者が家賃を滞納した場合に、代理納付によって確実に家賃を回収できるのです。

なお、代理納付の手続きは生活保護受給者本人が申請する必要があるため、理解を得ることが大切です。

更新料・火災保険など

入居者がアパートを借りる際に必要となる、火災保険や保証会社の費用、更新料も、住宅扶助の対象となります。しかし、支給されるためには生活保護受給者本人による申請が必要です。

そのため、生活保護受給者が高齢者などの場合は、早めに手続きを行うほか、場合によっては役所へ同行する必要があるでしょう。

生活保護受給者の入居=危険ではない

「なんだかリスクが高そうだから、生活保護受給者のいるアパートに投資するのは辞めよう」と思う方もいるでしょう。しかし、生活保護受給者の入居は危険というわけではありません。

「生活保護受給者の入居によって、相場よりも高い利回りが意図的に操作されている」といったリスクを避け、「適正な家賃で入居者が決まるか」を見極めることが大切。生活保護アパート投資に限らず、投資には慎重な検討と判断が欠かせません。

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