減価償却の仕組み・メリット【不動産投資の基礎知識】

ここでは、アパート投資で減価償却を行うことのメリットやポイントなどを紹介します。減価償却を終えた後についてもまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

高利回りで収益が見込める
横浜のアパート投資会社3選

そもそも減価償却とは？

減価償却とは、「価値が大きく何年も使用できるものに対して、購入費用を使用可能期間に応じて分割して計上する」という考え方です。建物などの固定資産の取得費用を購入した年に一括計上するのではなく、何年かに分けて計上することで、節税効果を得られます。

なお、資産には、減価償却できるものとできないものがあります。建物は減価償却できる資産であり、経年劣化がない土地は減価償却できません。そのため、不動産投資では、建物や建物付属設備、構築物、器具備品などを減価償却費として計上します。

アパート経営で減価償却を行う理由・メリット

アパート経営では、減価償却を行うことがおすすめ。そこで、おすすめできる理由を紹介します。

税負担を軽減できる

減価償却では、法定耐用年数によって毎年決まった額を経費として計上しますが、その分会計上の利益額は減少することになります。そして利益額が減ったことで、所得税などが軽減されます。

なお、利益額が減少したといっても、不動産を購入した年以降の減価償却費は「実際には支出を伴わない経費」であり、キャッシュフローがマイナスになったわけではありません。したがって、「実際には支出がないが、会計上の利益額は少なくなっている」という状態になります。

法人税も節税できる

法人が減価償却する場合は、法人税も軽減されます。

法人税は所得に税率をかけて算出しますが、家賃収入に対して必要経費の額が大きいほど法人税が減少します。つまり、必要経費に減価償却分が含まれることで、会計上の利益額が減少し、法人税を節税できます。

サラリーマンの
アパート経営
にまつわる節税とは

不動産投資の
確定申告を行う流れは？

法定耐用年数について

減価償却期間を計算する際、「法定耐用年数」を使用します。

建物の法定耐用年数とは、「通常、必要な修繕等を行っていれば、新築から〇年は使用できるはず」という年数。法定耐用年数は建物の構造によって定められており、たとえば木造のアパートなら22年、鉄筋コンクリート造なら47年などと決められています。

なお、中古物件を購入し「法定耐用年数の一部を経過している」という場合、法定耐用年数からすでに経過した年数を差し引き、経過年数の20%を加えて計算します。
また、中古物件で「法定耐用年数をすべて経過している」場合は、その法定耐用年数に20%をかけた値が耐用年数となります。

【例：木造アパートの場合】

• 新築で購入
  減価償却期間は法定耐用年数の　22年
• 築10年で購入
  （法定耐用年数22年-経過年数10年）+経過年数10年×20%＝減価償却期間　14年
• 築25年で購入
  法定耐用年数22年×20%＝減価償却期間　4年

アパート投資で減価償却を活用するポイント

せっかく減価償却を利用するのなら、少しでもお得に活用したいもの。そこで、活用のポイントを紹介します。

中古物件を選ぶ

1年あたりの減価償却費を大きくしたい場合は、あえて中古物件を選ぶのがおすすめ。

たとえば、新築の木造アパートの法定耐用年数は22年。つまり、22年にわたって減価償却を行うことになります。しかし、築10年の中古物件なら減価償却期間は14年、築22年を過ぎた中古物件なら減価償却期間は4年。もちろん減価償却期間だけで中古物件の方がお得とはいい切れませんが、中古物件なら太く短く減価償却を行えます。

建物附属設備は別で減価償却する

「新築の鉄骨造アパートを購入したい」という場合、建物・建物附属設備・構築物・器具備品など、それぞれの法定耐用年数を適用させるのがおすすめです。

たとえば建物附属設備の法定耐用年数は、一部を除き15年以下。建物本体と減価償却を分けることで、建物すべてをまとめるよりも単年毎の減価償却費を大きくすることができます。

減価償却が終わった後はどうする？

アパート経営では、「減価償却期間を終えたらどうするか？」を考えておくことも大切です。

アパートを売却する

減価償却できる期間を終えるタイミングでアパートを売却するケースは少なくありません。

「減価償却期間終了＝経費額が減少し、利益額が増えて税金アップ＝手取りが減少する」と考えられるため、該当物件を所有するメリットが減ってしまいます。そのため、減価償却期間終了を目安に売却しても良いでしょう。

ただ、減価償却期間を終えた物件を売却することは簡単ではありません。法定耐用年数を超えた物件は購入のための融資を受けられなかったり、借りられても金利が高いといったことがあるなど、買い手側にデメリットが発生してしまいます。そのため、売却するタイミングを見極めることが重要です。

更地にして売却する

「この土地なら、アパートでなくても収益が見込める」「投資アパートが老朽化したが、建て替えるほどの財力がない」という場合には、更地にして売却する手段もあります。

ただし、アパートを更地にするには労力や費用がかかる点に注意。アパートに入居者がいるのなら退去してもらう必要があるうえ、建物の解体費用もかかります。

建て替えて投資を継続する

「立地条件が良く、今後もアパート経営で十分な収益を見込める」という場合は、アパートを建て替えるのもおすすめです。既にアパートのローンが終了していれば、新たなローンを組むことができるでしょう。

ただ、建て替えにあたって、入居者に立ち退きを求める必要があります。立ち退き料などの支払いが求められるため、不動産会社などのプロのサポートを得て計画を進めることをおすすめします。

• アパート経営で意識したいネット環境・設備について
• アパート投資に関するセミナーは参加するべき？
• アパート投資でフルローンはアリ？利用できるケースとは
• アパート経営で知っておくべき「借地借家法」
• 初めてのアパート経営は新築・中古どちらが良い？
• アパート投資は一棟所有と区分所有のどちらが良い？
• アパート経営の平均年収は？年収アップの方法も解説
• アパート投資の仕組み
• アパート投資のメリットとは
• アパート投資で掛かる初期費用