収益物件を探していて、よく見かけるオーナーチェンジ物件。
入居者が既にいることから、空室リスクを軽減できると言われています。
しかし、入居者がいるにも関わらず、物件を手放しているのでしょうか？
ここではオーナーチェンジ物件について、詳しく解説していきましょう。
そもそもオーナーチェンジ物件とは何か？というと入居者がいる状態で、オーナーのみを変更する目的で売りに出された不動産のこと。購入後は入居者との賃貸契約も含め、新オーナーに引き継がれるのが特徴です。
しかし、同じ立場で考えてみるとなぜそんな状態で売りに出されるのか？と不思議です。これには一般的に、以下のような理由があると言われています。
基本的には加齢や病気、事業の失敗などで「不動産経営に割ける余裕や時間が尽きてしまった」パターンが多いようですが、中には「資金が必要、もしくは今売却すべきだと思った時にたまたま入居者がいた」なんて事情もあるよう。また、売るべきではないにもかかわらず、悪徳業者に騙されて売ってしまった、といったケースも存在します。
注意したいのは、最後の「経営が成り立たなくなってしまった」理由で売却されている物件。これは元々エリア的な需要が低い、高金利で融資を受けており、キャッシュフローが良くないなどのデメリットが大きいこともあるのです。
オーナーチェンジ物件はやや特殊な事情があるため、投資を行う際には迷われる方が多いと思います。これに関してはメリットとデメリットの両方が存在しますから、それぞれに詳しく見ていきましょう。
オーナーチェンジ物件は、何といっても入居者が既にいるというのが大きなメリット。新たに入居者を募集する手間や費用をあらかじめ軽減できるため、早く家賃収入を得なければ…と焦る精神的な負担や時間もふまえ、効率よくカット可能です。特に初めて投資を行う方にとっては、ノウハウのない状態だからこそはじめから入居者がいる、というのは心強いでしょう。
家賃が相場より安く設定されているオーナーチェンジ物件の場合、購入価格もその分低くなる傾向があります。しかも、現在の入居者が退去した後は賃料を引き上げることも可能（※理由は後述）ですから、建物を安く買って高く運用する、という方法も将来的には期待できるのです。また、物件を直接還元法で評価する場合、家賃を引き上げれば不動産の価格も上がります。
アパート投資において最も不安なのが、竣工後入居者がなかなか入らず、家賃収入が思うように得られないのでは？という部分ではないでしょうか。しかし、オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売りに出されており、そのまま住み続けることが前提なので、はじめから家賃収入を得られます。
安定した収益を出しているオーナーチェンジ物件は金融機関からの信頼も厚いため、比較的融資の審査が通りやすいとも言われています。また、「新築ではないので家賃下落リスクが低い」「前のオーナーのノウハウを参考に運用できる」「空室の変動や設備の修繕・交換費用を考慮しなくてよい」といったメリットがあり、投資計画が立てやすい面も。
家賃が相場より安い物件であれば購入価格も安い傾向があるとお話ししましたが、逆にオーナーチェンジ物件の中には相場より割高なものも存在します。これは「直接還元法」を用いて不動産を評価した場合、家賃が高めに設定されていると売り出し価格もその影響を受けるから。他のポイントも確認した上で、投資メリットを検討しましょう。
オーナーチェンジ物件最大の注意点と言っても良いのが「既存の入居者との契約は、そのまま新しいオーナーに引き継がれる」というもの。今住んでいる方に関しては、例えばペット可、家賃が相場より安い、DIYしても良いなどが許可されている場合、それを覆せないのです。そのため、こういうアパートにしたい、というこだわりの強い方には不向きな物件だと言えるでしょう。
オーナーチェンジ物件の場合は入居者がいるからこそ、建物の調査や室内状況のチェックがしにくい面もあります。特に満室の場合はどの部屋にも勝手には立ち入れない上、万が一瑕疵が存在した場合にそれを確認できないケースも。発覚した際には契約不適合責任による損害賠償も請求可能ですが、オーナーチェンジ物件はその期限が短く設定されている恐れもあるので、十分注意しましょう。
オーナーチェンジ物件の中には、やむを得ない事情ではなく「元々悪質業者がわざと売却している」ものが紛れていることもあります。例えば入居者が購入後すぐに退去する、といった事例が代表的で、一斉に出て行かれてしまうとその後新たな客付けが難しくなりやすいですから、不動産としての価値も含めて吟味したいものです。
このように、オーナーチェンジ物件は利点もありますが、注意しなければならないポイントも存在します。では、後悔しない投資を行うには、どのような点を押さえれば良いのでしょうか？
まず、物件の情報をできる限り集めること。例えば以下のようなポイントに沿って、オーナーチェンジ物件の特徴や注意点と照らし合わせてみましょう。
入居者自体は事前に把握できませんが、契約内容自体は調べることが可能です。また、売り出した理由に関しても以前のオーナーに確認すれば分かる場合も。この時の対応で、信頼に値する物件かを判断することもできそうです。
前述した通り、オーナーチェンジ物件には元々悪徳業者が介入しているものも存在します。そのため、取り扱っている不動産会社を調べ、実績や担当者の誠実さ、アドバイスの的確さなどを見て信頼度を図るのもひとつの方法です。
相場より高いことも安いこともあるオーナーチェンジ物件ですが、あまりにも安価なものは物件の状態や立地がそもそも良くない確率が高いと言えます。新たな入居者を探すのも難しいと思われますから、いかにリーズナブルであってもあまりおすすめはできません。
オーナーチェンジ物件は建物の持ち主が変わると、従来の契約がそのまま引き継がれます。賃貸不動産所有に伴う権利とともに「貸主としての義務」も同時に発生するため、契約内容をよく確認しておく必要があるのです。
しかし、オーナーチェンジ物件をあえて探すのはどうか？と言われると、あまりおすすめはできません。なぜならば入居者にとって条件の良いアパートを購入すれば空き室リスクは軽減可能なので、あくまでも「たまたま条件の良い物件がオーナーチェンジ物件であった場合」を想定しておきましょう。
不動産投資で重要なのは、入居ニーズが高い物件か、そして自分の目的に合っているか。まずはどのような方向性を目指してアパート経営を行いたいかを考え、後悔のない物件探しを工夫したいものです。
このサイトでは、失敗しないアパート投資を実現するために、入居者が集まる賃貸物件とはどんな条件のアパートなのかを解説。これからの資産の在り方を鑑みて不動産投資をはじめようと思われている方は、ぜひ参考にしてください。
| 住宅設備 |
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| オートロックTVモニターフォン、階段ロフト、2口キッチン、独立洗面台、浴室乾燥機など |
| 立地 |
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| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| ブロードバンド接続無料、独立洗面台、2口キッチン、モニター付インターフォンなど |
| 立地 |
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| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| スマートロック、ホームIoT、ビルトインガスコンロ、追い炊き機能バスルームなど |
| 立地 |
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| 駅から15分以内 |
特徴
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