アパート投資でフルローンはアリ？利用できるケースとは

不動産などの購入費用全額の融資を受ける方法であるフルローン。アパート投資でフルローンを利用する際には、そのメリットとデメリットをしっかり把握しておくことが大切です。ここでは、アパート投資におけるフルローンの活用について学んでいきましょう。

フルローンについて

フルローンとは、不動産などの購入費用全額を融資してもらう方法です。一般的にローンを組む際には頭金を用意しなくてはいけませんが、フルローンならそうした初期費用がいりません。不動産物件を購入する際には、一般的に頭金として物件価格の10～30％が目安として必要です。これが不動産物件購入の大きな金銭的ハードルになりますが、フルローンならそのハードルをなくすことができます。

ただし、フルローンにはメリットと同時にデメリットもあるので、フルローンを有効活用するには双方を理解した上でリスクを回避することが大切です。

フルローンでのアパート投資のメリット

自己資金を手元に残せる

物件投資の失敗例として、物件を購入した時点で自己資金が尽きてしまうというケースが挙げられます。その点、フルローンなら物件購入にかかる費用のすべてを融資で賄えるので、自己資金をそのまま手元に残しておくことが可能です。そのため、ローンを返済しながら別の物件へ投資することもできます。

万が一のことがあっても団信の保険金でローン返済にあてられる

フルローンなら、ローン返済中に病気や事故などのトラブルがあっても団信に入っていれば保険金によってローンの返済にあてることが可能です、通常のローンでは頭金などの自己資金からの投資は残らないので、万が一の事態にも自己資金を手元に残せる点がメリットです。。

フルローンでのアパート投資のデメリット

ローン審査のハードルが高い

フルローンは物件購入費用の全額を融資するだけあって、通常のローンに比べて審査のハードルが高くなっています。本人の資産状況や職業・収入、物件の資産価値などを含めた審査が行われるので、融資を断られる可能性も高いことは知っておくべきでしょう。

物件売却が難しくなる

物件売却は一般的に、売却額が購入費用を上回ったとき、賃貸経営が難しくなったときに行われます。しかし、フルローンで物件を購入すると返済額が通常のローンよりも高額になるので、物件を売却しても売却益を得ることが難しくなるのです。そのため、物件を売却しても残債が残った際に十分な資金がないと八方塞がりの状況になってしまいやすいというリスクがあります。

月々の返済額が大きくなる

融資額が大きければ、そのぶん月々の返済額も大きくなります。物件購入費用の全額を融資するフルローンの場合、通常のローンなら繰り上げ返済をしたり2件目、3件目の物件の頭金を用意することもできますが、フルローンだとどうしても月々の返済額が大きくなるので、そうした選択肢も難しくなります。

フルローンの利用ができるケースは？

返済比率を50％以内に抑えられる

返済比率とは、「年間収入に占める年間返済額の割合」のこと。たとえば、年間収入が500万円の場合、年間のローン返済額が250万円以下なら返済比率を50％以内に抑えられていることになります。

一般的に、アパート経営においては年間収入のうち15％程度を経費に、残りの85％程度をローン返済のほか、物件の修繕費用や手取り収入として充てます。返済比率が50％を越えていると、残りの50％から経費、修繕費、手取り収入のすべてを捻出しなくてはいけなくなります。その状態で空室が30％を超えるようであれば、利益はほとんどえ得られません。また、返済比率が大きいと利益が出ないだけでなく、物件を住みやすい状態に保つことも困難になり、物件価値も下がってしまいます。

ローン完済までのシミュレーションができるか

物件投資で本当の利益が出るのはローンを完済してからです。そのため、ローンを組む前には必ずローン完済までのシミュレーションを行わなくてはいけません。

ローン完済までのシミュレーションを行うには、税金を支払ったあとに現金がどのくらいなのか、アパートの経営状況はどうなのかなどの情報を把握しておく必要があります。さらに、そうした情報に加えてキャッシュフローや将来的な金利上昇リスクも勘案しなくてはいけないので、初心者だとファイナンシャルプランナーや税理士の協力を得られないと難しいでしょう。

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