不動産投資や土地活用の手法としてポピュラーなものとも言えるアパート経営。長期的に安定して家賃収入を得られる可能性があり、魅力的な資産運用とも言えます。しかし、投資にはリスクがつきもの。そこで知識不足による失敗をしないために基本的な知識を学んでおきましょう。
一生に一度あるか、ないかのアパート投資。そのためアパート投資でどう利益が発生するのか、分かりづらい部分もあるはず。ここでは、アパート投資の仕組みについて詳しく解説していきましょう。またマンション経営とアパート経営の違いや様々な投資方法の違いも解説。
不動産投資としてアパート経営をすることで長期的に収益が得られるといったメリットがあります。そのほかにどのようなメリットがあるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。またアパート経営に起こりうる様々なリスクについてもご紹介。事前対策がカギとなります。
アパート経営を始めるとなったときに気になるのが、初期費用はどのくらいかかるかということではないでしょうか。新築アパートを建築する費用だけではなく、確定申告が必要な税金関係の費用、ケースに応じて必要となる費用についても詳しく解説していきます。
アパート投資で経営を安定させるためには、事前に維持費がどのくらい掛かるかを把握しておくことは重要です。必要になるのは毎月かかる維持費だけではありません。原状回復や修繕費、保険料、各種税金、ローン返済なども該当します。どのくらい必要になるのか見ていきましょう。
アパート投資を始めようと思ったときに気になるのが、「自己資金はいくら必要になるか」というポイントではないでしょうか。用意できる金額には制限があるため、懐事情に応じて対応できるのかというのも気になるところ。アパート投資を始める際の自己資金について見ていきましょう。
アパート投資を検討されている方の中には、不動産投資が初めてという方も少なくはありません。経営を始めるまでどんな流れなのか分からず、決心がつかないということもあると思います。ここでは、アパート投資を始めるまでの流れを解説。手続きの進め方についてもまとめています。
アパート経営を始める前に賃貸管理のこともしっかり考えておく必要があります。清掃やメンテナンスといった建物管理や家賃の集金やクレーム対応、賃貸契約の更新など、アパートを経営する大家さんの仕事内容について詳しく見ていきましょう。
賃貸物件の管理方法は、アパートを経営する大家さん自身による管理と管理会社へ委託する2種類があります。アパート投資をする前に「自主管理」と「管理委託」のメリットとデメリットについて確認した上で、どちらを選んで管理していくかを考えておきましょう。
不動産投資の広告などを確認すると、利回りの高さを強調している物件をいくつも見かけます。しかし、高利回りと収益の高さは一致していると思っても良いのでしょうか？ここでは、利回りの高さで投資するしないを判断して問題ないのかについて解説していきましょう。
収益物件を探していて、よく見かけるオーナーチェンジ物件。入居者が既にいることから、空室リスクを軽減できると言います。しかし、入居者がいるにも関わらず、物件を手放しているという認識で合っているのでしょうか？ここではオーナーチェンジ物件について、解説していきましょう。
アパート経営を始める時、頼りになるのが不動産投資会社。とくに初めてのアパート投資ともなると、大きな助けになるのではないでしょうか。しかし、投資目的に合わない会社を選んでしまうと後悔してしまうことも。ここでは、投資会社の選び方を解説していきましょう。
資産対策として注目のアパート投資。家賃収入が得られるため、老後にゆとりを考えて始める方も少なくはないと言います。そんなアパート投資ですが、年齢制限はあるのでしょうか？ここでは、アパート経営やローンに関する年齢制限について解説しています。
アパート投資を始めるにあたって重要なのがどんな賃貸物件にするのか、ということ。物件の場所や間取り、設備など、入居したいと思えるような条件の物件でアパート経営をしたいものです。ここでは、アパート経営の物件にまつわるよくある失敗から対策方法を解説していきましょう。
副業としてアパート経営を行っているサラリーマンもいらっしゃいます。給与所得のほかに不動産の収入を得られるため、支払う税金も多くなるように思いますが、実際は工夫次第で節税することが可能なのです。ここでは、サラリーマンがアパート経営でどう節税できるのかを解説していきます。
一棟所有はアパートが丸ごと投資対象となるため、高い利益を得やすいなどのメリットがあります。区分所有はアパートの一部を所有するので、管理や修繕がしやすいです。そのほかにもメリットやデメリットがあるため、チェックしておきましょう。
アパート経営を成功させるには、収支の仕組みを理解しなければなりません。特に平均年収については、経費や税金といった面についても把握しておく必要があるでしょう。以下のページでは、年収アップの方法についてもまとめています。
新築アパートの経営には、「ランニングコストを抑えられる」「ニーズに合ったアパートを建築できる」といったメリットがあります。一方、中古アパートの経営には「初期投資額を抑えられる」「利回りが安定しやすい」といったメリットも。新築・中古でメリット・デメリットが異なります。
借地借家法は、アパートを経営するうえで理解しておくべき法律です。オーナーと賃借人それぞれに負うべき義務があり、たとえばオーナーが勝手に家賃を値上げすることはできません。アパート経営を始める前に、借地借家法について理解しておきましょう。
フルローンは、物件購入費用の全額を融資してもらうという方法です。通常のローンでは頭金などの自己資金が必要なのに対し、フルローンは自己資金を使うことなくアパート投資を始められます。しかし、フルローンにはデメリットもあるのでしっかり理解した上で利用することが重要です。
アパート投資をスタートさせて成功するには、不動産や法律などの専門知識が必要です。そうした専門知識や情報をプロから学べる貴重な機会がセミナー。セミナーのメリット・デメリットをしっかり把握することで、アパート投資に必要な情報を効率的に集めることができます。
アパート経営で気になることのひとつとして「空室率」があげられます。ただし、空室率を算出する際には、現時点の数字を求める場合と、１年間の数字を求める場合とで、異なる計算式を用いなくてはなりません。家賃設定が複数ある場合は、またさらに別の計算式が必要になります。
アパート経営ではあらかじめ出口戦略を立てておくことが大切です。そうすれば、どういった点に注意を払いながら、保有する投資用物件を扱っていくべきかが見えてきます。適切なタイミングで売却の判断をするためにも必要な準備だといえます。
デッドクロスとは、減価償却費と比べて元金返済額が大きくなっている状態を指します。黒字倒産などの重大なリスクにつながるもののため、アパート投資を行う前にどのような対策方法があるのかをしっかりチェックしておきましょう。
ペット可のアパートでの不動産投資には、ペットを飼えない物件との差別化が図れるなどのメリットが存在します。希少性の高さから空室リスクの低減も見込める反面、退去時の修繕費が多額になってしまうなどのデメリットもあるため注意が必要です。
不動産投資のレバレッジ効果では、銀行から融資などを受けることで、少額の自己資金でも大きな投資利益を得ることが可能です。ただし、融資を受けた後の返済のことや、逆レバレッジなどリスクも考えた上での判断が求められます。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、新しく家を建てられない物件です。メリットは購入費用や固定資産税が安いことがあげられます。ただ、売却したくても売りづらい、金融機関から不動産ローンなどの利用を断られるといったデメリットがあります。
不動産所得を含む給与以外の所得が20万円を超える場合、確定申告を行う必要があります。確定申告は通常2月16日～3月15日の期間で行うため、早めに準備しておきましょう。
また、経費計上できる費用とできない費用があるため、しっかりと理解しておくことが大切です。
不動産投資ローンの融資審査基準には、「物件の収益性」や「借入人の年収・勤続年数・自己資金」などがあります。
人気エリアにある物件や築年数の浅い物件が有利。借入人は、年収700万円以上・勤続年数最低2～3年などの基準をクリアする必要があるといわれています。
アパート投資は、一定の資金があれば行うことができますし、団体信用生命保険に加入できるなどのメリットも得られます。ただし、リスク回避をするために必要な不動産投資の知識を身に付けておくことが必要です。専門家に相談することでリスク回避につなげることも可能です。
あらかじめターゲット層を明確化しておけば、どのようなタイプのアパート投資をしていくべきなのか、じっくりと検討することが可能になります。たとえば、横浜は単身者の割合が多いので、ワンルームなどの賃貸不動産のニーズが高いと考えられます。
関内駅前エリアでは、2029年を目標とした再開発プロジェクトが進行中。港町地区と北口地区の2つのエリアにビルが建設され、業務施設や共同住宅、商業施設などが入る予定です。そこで、再開発地域における不動産投資・経営のメリット・デメリットについて知っておきましょう。
アパート投資・経営を行う際、財務諸表を読み解く力をつけておくことが大切です。とくに「損益計算書」「賃借対照表」「キャッシュフロー計算書」においては、アパート経営の指針を見極めるうえで重要。確定申告の際にも役立つ知識のため、理解しておきましょう。
生活保護受給者が入居するアパートに投資する際は、「退去による家賃の大幅なダウン」に注意しましょう。
生活保護受給者には自治体から住宅扶助が支給されますが、上限額までなら適正家賃よりも高く設定することが可能。退去後に大幅に家賃を下げざるを得なくなる可能性があります。
投資したい不動産が見つかったら、できるだけ早いタイミングで現地調査を行いましょう。
不動産業者から物件資料をもらい、まずは1人で現地調査を行います。最寄駅から実際に歩いて物件に行くことで、入居者目線に沿った判断を行いやすくなります。
不動産投資において、投資物件の立地は重要なポイントです。
立地は家賃収入に大きく関係するうえ、物件売却時の利益にも関係するからです。たとえば、駅チカ物件や商業地にある物件は、空室率が低く、売却時も高値で売れる可能性があります。
地域密着型の不動産会社のメリットは、対応エリアに関する情報を豊富にもっている点。
エリア内の物件数はもちろん、住みやすさに関する情報なども豊富です。そのため、投資に失敗しにくい物件選びの参考になるでしょう。
投資物件の管理をどの管理会社に任せるかによって収益は大きく変わってきます。
不動産投資を管理会社に依頼するメリットや不動産投資における管理会社の選び方を解説しますので、ぜひ事前にチェックしておいてください。
中古物件に大規模なリノベーションを行って収益の最大化を目指すリノベーション投資。新築物件よりも購入のハードルが下がるため投資初心者の方を中心に人気です。
古くても相場より家賃が高くなるため利回り向上を期待できますが、物件選びには注意点も存在します。
火災保険料が値上がりしたため、アパート投資をしている方は保険の見直しが必要でしょう。また、火災保険への加入条件が厳しくなってきている状況についても理解しておきたいところです。修繕をしても、条件に合致しないと加入できない場合があります。
インターネット設備を導入することで、物件の価値の上昇を見込めます。そのため、入居者の退去を抑制しやすくなるだけでなく、新たな入居者の獲得にもつなげやすくなります。ただ、導入すると初期費用のほかに、保守費用が毎月発生することも計算に入れておきましょう。
不動産投資目的でフラット35を利用することはできません。しかし、不動産業者によっては「自分で住むと言えばいいから」などといって、不正利用を誘うケースも。不正利用が発覚してから「知らなかった」では済まないため、注意が必要です。
アパート投資で減価償却を行うことで、会計上の利益を減少させ、所得税や法人税の税負担を軽減することができます。減価償却期間は建物などの法定耐用年数によって算出でき、新築・中古や建物の構造などで年数が異なります。
| 住宅設備 |
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| オートロックTVモニターフォン、階段ロフト、2口キッチン、独立洗面台、浴室乾燥機など |
| 立地 |
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| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| ブロードバンド接続無料、独立洗面台、2口キッチン、モニター付インターフォンなど |
| 立地 |
|---|
| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| スマートロック、ホームIoT、ビルトインガスコンロ、追い炊き機能バスルームなど |
| 立地 |
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| 駅から15分以内 |
特徴
【選定基準】
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