アパート投資のメリットとは

不動産投資としてアパート経営をすることで長期的に収益が得られるといったメリットがあります。
そのほかにどのようなメリットがあるのでしょうか？
ここでは、アパート経営のメリットについて詳しく解説していきましょう。

家賃収入だけじゃない！
アパート投資のメリット

まず、アパート投資を行うメリットについてご紹介しましょう。不動産投資といえば家賃収入や売却収益のイメージですが、実は意外と様々なメリットが存在するのです！

一定の家賃収入が期待できる

最初にご紹介するのは、やはり「一定の家賃収入が期待できる」というもの。これは主に家賃収入が該当しますが、賃貸物件の場合は以下のような理由から、長期的な収益が見込めます。

• 入居期間が長い
• 流行り廃りに左右されない
• 季節など、時期によって収入が変動しない
• 不況・不景気に強い
• インフレに強い

賃貸物件は、基本的にいつの時代も需要があるのが特徴。素早く大きなリターンを得るのは難しいですが、その分時期や流行に左右されないのがメリットです。

固定資産税の負担を軽減できる

続いて、実は「固定資産税の負担を軽減可能」という利点も。これはなぜかといえば、賃貸住宅も住まいの一種なので、住宅用地の特例を受けられるからです。具体的には次の決まりが存在するため、空き地にしておくより節税になります。

• 住宅1戸あたり200㎡までは土地の固定資産税評価が6分の1になる
• 新築後3年間は建物の固定資産税が減額される（1戸当たり120㎡までの固定資産税が2分の1になる）

また、アパート経営はその上で住居ではなく事業用の建物と言えますから、上記のような固定資産税や都市計画税は事業継続に必要な経費として計上できます。

相続税を節税できる

親族から土地を相続したので、思い切ってアパート経営に踏み切りたいという方も少なくないでしょう。そこで注目したいのが「相続税」。資産を相続するにも一般的には税金がかかりますが、実は現金よりもアパート（不動産）の方が相続財産の評価額が低いのです。また、更に賃貸物件のように他者に貸し出す建物となれば、更に相続税評価は下がります。

その効果は、目安として「アパートの建築に要した費用の60％程度」に上るという話も。つまり8,000万円のアパートを建築したとすると、約4,800万円も資産評価を引き下げることができ、その分相続税が緩和されるというわけです。

所得税を抑えることができる

アパート経営による家賃収入は、基本的に「不動産所得」に該当します。これは不動産収入から経費を差し引いた金額になるため、計上可能な金額が多ければ多いほど所得を少なくできるのです。つまり、その分所得税も押さえられるということ。特に減価償却費（毎年建物の価値が下がった分）を経費として計上可能なのは、所得税を考える上で大きなメリットだと言えるでしょう。

資産を増やすことができる

資産とは、現金や土地、建物、有価証券など経済的に価値があるものの総称。将来的に家賃収入等で経済的価値を生み出せる可能性があるアパートも、立派な資産のひとつです。資産を増やすには購入したものから収益を得て、更に新たな資産を購入する…という方法が一般的ですが、アパート経営の場合は前述した通り税制面でのメリットにより、株式をはじめとする他の資産に比べると効率よく運用できる可能性もあるでしょう。

自己資本を減らさずに新居が得られる

アパート経営の選択肢のひとつとして「賃貸併用住宅」があります。これは入居者に貸す部屋のみならず、その中にオーナーの自宅が含まれるのが特徴です。ひと部屋分減ってしまうのは勿体ないような気もしてしまいますが、実際には家賃収入を得ながら新居を実現可能というメリットも。更に、次世代に受け継ぐ際にはオーナー用の住居も賃貸に出すといった方法も考えられるため、新たなマイホームの形として注目されています。

事前対策がカギ！
アパート経営に起こりうる
様々なリスク

しかし、一方でアパート投資（経営）には様々なリスクも存在します。投資そのもののデメリットよりは、主に「建物や入居者に関する悩みが出やすい」傾向があるようです。一体どのようなリスクが考えられるか、詳しく見ていきましょう。

返済リスク

まず、代表的なのが返済リスク。これはつまり、銀行から受けた融資（ローン）を返せなくなってしまう、というものです。これは主に収支が悪化した場合に起こりやすく、最初は自身の生活費から何とか捻出していても、徐々に難しくなっていきます。

一般的に返済リスクは「返済期間が短ければ短いほど大きくなる」と覚えておきましょう。自分の財産として残る日は早くても、その分月々の返済額が増えるからです。そのため、返済期間はできれば30年は見た方が良いと言われています。事前の事業計画を丁寧に行い、不動産会社とも相談しながら進めてみてください。

空き室リスク

次に、空き室リスクは「入居者がなかなか現れない」「退去された後の部屋に人が入らない」といった理由で起こります。これを防ぐための対策は宣伝を適切に行うこと、そして建物を清潔、かつ魅力的に維持することです。そのためには信頼できる管理会社を探すのが、一番近道だと言えるでしょう。

アパート経営の空室対策に
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金利上昇リスク

次に、金利上昇リスクは「金融機関から借り入れた融資額の金利が、返済途中で上がる」というもの。金利は最初の設定から変わらないのではないの？と思ってしまいますが、実はこれも景気や融資の需要に左右されます。

例えば景気が良くなって不動産投資に興味を持つ人が増えれば金利は上昇する傾向があり、逆に不景気の場合は減少する傾向が。どちらも絶対にあり得ないとは言えませんから、事前に「もし上がったらどうするか」に備えて計画を立てる必要があるでしょう。

不動産投資のローン金利上昇
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家賃下落リスク

次に、家賃の下落。これは建物の老朽化はもちろんですが、何より「その土地の需要が下がった」場合、予想が付かない分更に深刻になります。対策としては購入時からエリアを吟味し、安定して人口が増加している場所、かつ競争相手が増えなさそうな（空き地が少ない）場所を狙うのがおすすめです。また、建物は築20年を超えると家賃の下落が緩やかになるとも言われているため、あえて中古物件を狙うという方法も。

不動産投資で家賃下落リスクに
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修繕リスク

建物は、月日が経つごとにどうしても劣化してゆくもの。そのため、いずれは絶対に必要になると思って、修繕に備えておくことが大切です。一般的には月々の収益の約3％程度を目安に貯めておき、大規模な修繕が不要のうちに早めにメンテナンスを行うのが良いと言われています。

アパートの修繕にどのくらい
掛かるのかを読む

災害リスク

地震や水害、火事などの災害が起こると、予定外に高額な修繕が必要になる恐れもあります。そこで心強いのが「地震保険」や「火災保険」です。これは条件に応じて内容が変わってきますので、加入の際にはどこまで保証してもらえるかよく見ておきましょう。もちろん、耐久性の高い建物を追求するのも重要。耐震等級をふまえ、施工会社とよく相談してみてください。

不動産投資で災害リスクに
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入居者トラブルのリスク

最後に、どれだけ最初に審査を行っていても、トラブルを起こしかねない人を100％見分けることは難しいと言えます。家賃を滞納したり、ゴミ捨てや騒音、迷惑駐車などルールを守らない人がいたりすれば、他の入居者のクレームや最悪退去を招きかねません。

この対策としては、入居時の審査を厳しくするのが一番。収入だけでなく、人柄や前の物件にも長く住んでいたか（トラブルを起こして退去していないか）など、細かい部分まで確認する必要があります。これは自力ではなかなか難しいので、独自の信頼できる基準を設けている管理会社に委託するのが良いでしょう。

このサイトでは、失敗しないアパート投資を実現するために、入居者が集まる賃貸物件とはどんな条件のアパートなのかを解説。これからの資産の在り方を鑑みて不動産投資をはじめようと思われている方は、ぜひ参考にしてください。

新築アパート投資を成功に導く！
入居率を高める物件の条件とは

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