不動産投資におけるレバレッジ効果とは？

不動産投資ではレバレッジ効果というワードが出てきます。レバレッジ効果を理解するポイントをまとめました。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは

レバレッジ効果のレバレッジとは、テコの原理を意味します。テコの原理では小さな力で大きなものを動かせます。不動産投資でのレバレッジ効果では自己資金が少なくても、ローンを利用して銀行から融資を受けることで、少ない自己資金でも大きな利益を得ることを意味します。

レバレッジ効果を得られる仕組みについて

たとえば、1,000万円の自己資金がなければ1,000万円以上の不動産を購入できません。しかし、前提として不動産利回りを10％とすると、その場合、得られる年間の利益は1,000万円×10％ですから100万円です。

ここで銀行から4,000万円の融資を受けたとします。自己資金は1,000万円＋4,000万円＝5,000万円です。同様に不動産利回りが10％であれば、得られる年間の利益は5,000万円×10％で500万円です。たとえ融資の返済が年間300万円であっても、年間200万円の利益を出せます。

また、200万円の利益が出た時点で不動産投資をやめたとします。不動産の購入価格と同じ金額で売却した場合、元々1,000万円の自己資金が200万円の利益を得たことになりますから、手元に残るのは1,200万円です。

上記の例は極端な例といえますが、融資などを利用することで自己資金で得られる利益以上を得ることがレバレッジ効果であると考えてよいでしょう。

レバレッジ効果を得るための条件は？

不動産投資においてレバレッジ効果を得る条件でポイントになるのがNOI（エヌオーアイ：Net Operating Income）です。家賃収入から管理費、火災保険料、固定資産税を引いた純利益がNOIです。また、投資金額に対するNOIの割合をNOI利回りと呼びます。

レバレッジ効果を得る条件は「NOI利回り」が「金融機関で組む不動産投資ローンの金利より高い」ことです。

レバレッジ効果の注意点・逆レバレッジとは

レバレッジ効果を狙う際は逆レバレッジに注意が必要です。逆レバレッジは金利が利回りより高くなったときに発生します。利回りが金利より下がって収益がなくなることも逆レバレッジです。

逆レバレッジになると、投資効率は悪化します。融資の返済に追われるなどのリスクがあるため、不動産投資において注意が必要といえるでしょう。

逆レバレッジが発生する原因は金利相場の変動です。金融機関から不動産投資ローンの融資を受ける際、変動金利型にした場合、相場に合わせて金利も変動します。金利が下がればよいのですが、返済途中で金利が上昇すれば利息が増えてしまうため、結果収益が下がってしまうこともあるのです。

金利の上昇について考えてみます。3,000万円の融資を返済期間30年、返済方式は元利均等方式で金利は3％の場合、毎月の返済額は126,481円です。しかし、金利が5％に上がると毎月の返済額は161,046円になります。

イールドギャップとは？逆レバレッジ対策について

イールドギャップもレバレッジ効果を狙うなら知っておいたほうがいい用語です。これは投資物件の利回りと借入金の金利差を指しています。

利回りは実質利回りです。不動産投資では多くの諸経費が発生します。固定資産税や火災保険料、修繕費などです。一例として、実質利回りが8％で融資の金利が年3％だとします。イールドギャップ＝利回り8％－借入金の金利3％です。つまり、5％がイールドギャップです。

イールドギャップを高めるには、金融機関の融資を受ける時点で低い金利かどうかの判断が求められます。融資時点で金利が低ければ、不動産からの利回りが同じでもイールドギャップを高められるのです。

金利を低くするには？

金利を低くする方法は3つあります。「複数の金融機関に相談する」「普段利用している金融機関に相談する」「不動産会社からの紹介を受ける」です。これにより、他の金融機関より低金利の不動産投資ローンを取り扱っているところが見つかるかもしれません。

レバレッジ効果を得るためのポイント

自己資金の目安を物件価格の3割に設定

融資を受けるなら返済の義務も意識しましょう。多く融資を受けられても返済で苦労することがあります。また、金融機関の厳しい審査をクリアする必要もあります。

また、物件の購入では不動産会社に仲介手数料や損害保険料などの諸経費の支払いについても注意が必要です。レバレッジを狙うなら、自己資金は物件価格の3割を目安にするのが無難です。3割であれば購入の際の頭金や諸経費の支払いも比較的負担が少なくなります。

イールドギャップは3％以上

イールドギャップは3％以上が無難です。イールドギャップが極端に低いと、レバレッジ効果による収益も高くなりません。投資物件や不動産投資ローンは、イールドギャップが3％以上になるのを条件に探したほうが良いでしょう。

ただし、利回りが高いとリスクも高くなります。また、イールドギャップが3％以上でも収入より支出が多いと問題です。安定したキャッシュフローを意識しましょう。

リスクを無視しない

融資を増やせば確かにレバレッジ効果を得やすくなりますが、融資の金額が大き過ぎると毎月の返済負担が厳しくなります。返済できないと物件の差し押さえなどのリスクがあります。競売価格は相場の7割程度ですから、差し押さえによるリスクは避けたいところでしょう。不動産投資ではこうしたリスクも考慮した判断が求められます。

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