不動産価格下落リスク

空室率を減らして十分な収入を得ていても、この後の価格下落のリスクに備えないと、最終的な出口戦略で、マイナスとなる可能性もあるアパート投資。ここでは、不動産価格の下落によるリスクとその対策方法について紹介していきましょう。

アパート投資は「いずれ売る」ことも
考える必要がある！

家賃収入がメインなのに、不動産の価格下落リスクは何が問題なの？と思う方もいるかもしれません。しかし、実は一般的にアパート投資は売却という「出口戦略」までがゴールだと言われています。ローンの返済が終われば建物は財産になりますから、その後売却することで更なる利益を狙うというわけです。

もちろん、ローンの返済が難しい等の理由が生まれれば回収前に売却を検討しなければならなくなるケースも。仮に売却までの間に500万円の家賃収入を得ていたとしても、売るタイミングで地価が大幅に下がり、土地の価値が700万円下落していたらどうでしょうか？結果的に投資額より損失が200万円増えてしまう計算になってしまいます。

では、不動産の価値はどういった理由で下落するケースが多いのかというと、基本的には「不景気等、世間的な情勢」や「人口減少による地価の変動」、「建物自体の老朽化」、そして「事件・事故」などが挙げられます。特に殺人事件や飛び降りによる自死などの事件が発生すると大きく報道される恐れもありますから、十分注意しておきましょう。

暴落を食い止める！価格変動リスクの対策

不動産の価格変動リスクに対処するには、基本的に以下4つの方法が考えられます。事前にできるものもふまえ、しっかり確認しておきましょう。

将来的な景気の動向をある程度予測する

まず、前述した通り不動産の価値は景気に左右される部分もあります。これを正確に予測するのは非常に難しいですが、簡単な傾向として「土地や建物の不動産価格がインフレしている状態で始めるのは望ましくない」というのは覚えておいた方が良いかもしれません。

投資は安い時期に購入し、高い時期に売るのが基本。不景気が続く世の中ですが、少しでも景気が上向きになるであろうタイミングを狙いたいものです。もちろん、不動産に詳しくない限り自力で行うのは至難の業ですから、不動産会社に相談するのがおすすめです。

土地の人口の変化や、今後の開発傾向などを調べる

次に、人口がこれから増えていくであろうと予想されるエリアは、今後も地価が上がっていく可能性が高いと言えます。不動産の購入や建築前には、政府による人口動態調査等を参考に、価格変動リスクが小さい場所を探しましょう。

また、駅が改修されて快速が停車するようになったり、大型商業施設ができたり、大企業の工場ができたりといった再開発の予定がある土地も、利便性が向上するとともに人口が増加する確率が上がるはずです。

中古物件の場合、瑕疵の有無をよくチェックしておく

中古物件は建物の魅力が分かりやすく、価格も安いためアパート投資の際に検討する方も多いかもしれません。しかし、気を付けたいのがやはり「事故物件」。以前大きな事件や事故が起こった場所である場合は、その近隣の人たちから避けられている恐れがあります。

ただし、その事故や事件が既に広まっているのであれば建物や土地の価値自体も安いので、ある意味価格変動のリスクは小さいと言えるでしょう。逆に広く知られていなかった事件・事故が後から判明する方がリスクは上がりますから、注意しなければなりません。

定期的な物件の修繕を行う

これは修繕リスクにも含まれますが、物件の修繕は建物の資産価値を維持する上で非常に大切。早いうちに対策を行った方が費用も少なくて済むので、入居者が退去したタイミングや耐用年数を大幅に超える前に、こまめに修繕を検討してみてください。

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