再建築不可物件に投資をするメリットは？

再建築不可物件の投資はデメリットもありますがメリットもあります。両方を理解していないとチャンスを逃すことになるのです。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件は、新しく建物を建てられない物件です。例えば、ある土地に家が建っていたとします。その物件が再建築不可物件であり、建築基準法に違反している場合、その家を壊して新しい家を建てることができなくなります。

再建築不可物件とされる主な理由は、建築基準法の接道義務です。接道義務は「建物を建てる際、その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という内容です。幅員とは、幅や横の長さを意味しています。

接道義務は安全性の確保のための法律です。火災や病気の際には、消防車や救急車が急行しますが、家の敷地の出入り口の幅が狭いと、救護活動がスムーズにできなくなるため、こうした法律が制定されているのです。

建築基準法は昭和25年に施行され、都市計画法は1968年に制定されました。そのため、それ以前から存在している家の中には接道義務の条件を満たしていない再建築不可物件があるため、注意が必要です。

再建築不可物件へ投資するメリットは？

再建築不可物件は、土地と家の購入価格が安く設定されています。土地の価値が低いため、その価格が物件にも反映されているためです。なお、接道義務を果たしていなくてもリフォームは許可されているため、安く購入しリフォームを行った後、投資物件として扱うという方法を取ることができます。

他にも、固定資産税評価額や不動産所得税が安い点がメリット。固定資産税は毎年支払わなければならず、土地と家を持っている限り支払い続けなければなりません。税が安い再建築不可物件は税負担の面で購入がしやすいのです。

再建築不可物件は戸建てばかりではなく、賃貸併用住宅やアパートなど幅広い種類があります。選択肢が多いため、予算が限られている場合でも、望んだ物件を見つけやすい点がメリットといえます。

再建築不可物件へ投資するデメリット

再建築不可物件の最大のデメリットは、建て替えができないことです。地震で倒壊したり壊れたりしても、建て直しは許可されません。たとえ建て直す資金があっても、建築基準法によりできないのです。

また、将来的な売却も難しい可能性があります。建て直しができないことは、買い手にとって大きなリスクです。投資用として購入したあと、資金繰りの問題により手放す場合、買い手がなかなかつかないといった問題があります。仮に更地にしたとしても、その時点で新しく家を建てられず、土地だけが放置されることになります。

さらに、金融機関の不動産ローンの融資を受けたくても難しい場合があります。不動産ローンの融資を受けるためには審査をクリアする必要があります。金融機関は購入予定の物件もチェックするのですが、再建築不可物件は現金化が難しいため、融資を回収できるだけの担保価値に不安がある場合は審査に通らないでしょう。

不動産投資に向いている再建築不可物件は？

再建築不可物件でも、不動産投資に向いている物件は存在します。それは、「立地が良い」「築年数が古くない」「セットバックで再建築可能な物件」です。

賃貸用にする場合、立地が良ければ空室リスクを減らせます。物件を探している人の中には、立地を最優先に考えている人も多いからです。駅や会社、大きな商業施設に近い物件は魅力的です。築年数が経っている建物の場合、ネックとなるのがリフォーム費用。ただし、再建築不可物件の中にはすでにリフォームやリノベーションが施されている場合もあり、修繕コストを抑えられる可能性があります。特に最新の耐震基準補強工事がされているなら、工事が不要となる場合もあるのです。

また、セットバックが可能であれば再建築が可能です。セットバックとは、敷地を後退させる方法で、前面道路の中心線から2メートルまでを私道にすれば接道義務の条件を満たせます。注意点としては、セットバックした分の土地は使用できず、門や塀、駐車場にすることもできないので確認しておきましょう。また、費用は土地所有者の自己負担となるので、セットバックによるメリットと費用を比較した判断が求められます。

再建築不可物件を活用する方法

再建築不可物件に投資する場合、いくつかの活用方法があります。「リフォーム」「接道要件を満たす」「隣の方へ売却」「建物以外の活用」「不動産会社への売却」が現実的な方法です。

構造躯体がしっかりしている物件なら、リフォームやリノベーションで価値を高められます。逆に構造躯体が弱い場合はリフォームなどが必要となるため注意しましょう。

接道義務を満たせば建物を建てられるため、隣地の取得も選択肢に入ります。隣接地の所有者が売却に応じてくれれば、現実的な方法といえます。また、区画整理や再開発の話があった場合、接道義務の条件を満たせる可能性があります。区画整理などの情報は日頃からチェックしておくとよいでしょう。

逆に、隣地の所有者に売却するという選択肢もあります。隣の方が土地を広げたい、家の増築を考えているならチャンスです。隣地所有者にとってもメリットがあるため、隣地の所有者に問い合わせてみるのも良いでしょう。

建物ではなく、他の用途で利用するのも一つの方法です。駐車場や貸地、資材置き場としての利用価値があります。ただし、道が非常に狭い場合は利用できない場合もあるため確認しておきましょう。また、再建築不可物件に利用価値を見出し、買い取りを行う不動産会社もあります。リフォームやリノベーションをして資産価値を上げた後、売却することも可能です。

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