アパート経営で知っておくべき「借地借家法」

アパート経営を行うにあたって、「借地借家（しゃくちしゃっか）法」について理解しておくことが大切です。たとえばオーナーと賃借人で賃貸借契約を結ぶ際、借地借家法に則って契約内容を定める必要があります。

借地借家法とは

借地借家法とは、借地契約や借家契約を行うときに適用される法律です。1992年に民法の特別法として施行され、2000年には一部改定によって定期借家制度も制定されました。

たとえば、土地や建物の貸し借りを行う際、借りる側の方が弱い立場になってしまいがちです。そこで借地借家法を定めることで、オーナーと賃借人の立場の差を少なくしようとしているのです。

借地借家法では、借地権や賃貸の契約期間、賃貸契約の更新、家賃変更などについて定められており、アパートの賃貸借契約を行う際にも遵守する必要があります。

参照元：国土交通省｜定期借家制度［PDF］（https://www.mlit.go.jp/common/001170116.pdf）

借家権について

借家権とは、賃貸借契約を行う際に賃借人に生じる権利のことです。アパート経営でいえば、部屋を借りる側の入居者をさします。

借家権があることで、アパートのオーナーが賃貸契約を一方的に解除したり、勝手に家賃を上げることができません。

また、借家権には普通借家権と定期借家権があります。普通借家権では契約期間満了後も賃貸借契約を自動更新できるのに対し、定期借家権では定められた契約期間を過ぎたら自動更新を行えません。たとえば、オーナーが「将来的にその建物を自分で使いたいので、賃貸借契約を自動更新させたくない」といった場合に定期借家権が用いられます。

賃貸契約更新と退去について

一般的な賃貸借契約では、原則として1年間以上の契約期間を設けます。契約の賃貸借期間が満了すれば、契約も終了します。しかし、賃借人が「契約を更新したい」と希望した際には、自動更新が適用されます。

なお、正当な事由がある場合には、オーナーから賃借人に立ち退きを要求できます。正当な事由がない場合には立ち退き請求は認められず、立ち退き料が必要になるケースもあります。

家賃変更について

アパート経営を行ううちに、「家賃を値上げしたい」と考えることもあるでしょう。しかし、借地借家法によって、オーナーが勝手に家賃を値上げすることはできません。もちろん、「家賃の値上げに応じないのなら、立ち退いてもらう」ということもできません。
家賃の変更を行う際は、契約の当事者同士が合意する必要があります。

もしも家賃の変更について当事者同士の合意を得られない場合は、裁判所の調停や裁判によって妥当性を判断してもらいます。判決が出るまでは賃借人が妥当だと考える金額を家賃として支払い、判決後に過不足分を調整します。

マンションの経営者の義務

賃借人に家賃を支払う義務があるように、マンション経営者であるオーナーにも義務が発生します。ここでは、オーナーの義務の一部を紹介します。

修繕義務

賃借人が問題なく住めるよう、必要な修繕を行う義務があります。たとえば、雨漏りや水道の水漏れ、壊れて使用できない鍵の取り替えなどは、オーナーが費用を負担して修繕します。

もしも修繕義務を怠ったことで部屋を使用できなくなった場合は、賃借人による家賃不払いや、損害賠償請求を起こされる可能性があります。

ただし、室内の照明器具といった消耗品については、オーナーに修繕義務は生じません。

費用の返還義務

借地借家法によって、賃借人は費用返還請求権をもっています。費用返還請求権とは、必要な修繕等の費用を賃借人が支払った場合に、その費用をオーナーに請求できる権利です。

必要費と有益費に分けられ、たとえば雨漏りの修繕費は必要費に分類されます。一方、エアコンを設置するなどの費用は「部屋の価値を高める有益費」と考えられ、価値増加分か賃借人の負担費用を支払えば良いことになっています。

借家人の義務は？

借地借家法には賃借人を守る目的が大きいものの、賃借人の義務も定められています。そこで、賃借人が負う義務の一部を紹介します。

債務履行義務

賃借人が家賃を支払う義務があることを意味しています。

用法遵守義務

賃貸借契約で定められた内容で部屋を使用する義務です。たとえば、賃貸借契約でペットの飼育を禁止しているのにペットを飼っている場合や、部屋を無断で他人に転貸している場合などは、用法遵守義務違反です。

目的物返還義務

賃貸借契約を終了した際には、賃借人がその部屋を原状回復し、オーナーに返還しなければなりません。

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