アパート経営で主な出口戦略・売却タイミング

このページでは、アパート経営を行うにあたって、あらかじめ立てておきたい出口戦略について紹介しています。主な出口戦略やおすすめの売却タイミングなどを、わかりやすく解説していきます。

出口戦略とは

出口戦略とは「どのようにして損失を抑え撤退するか」、その方法のことをいいます。経営においてこの出口戦略という言葉が使用されるのは、現時点で行っている施策の有効な終了方法について考える場面です。

具体的には、すでに投下してある資金を減らすことなく、できるだけ増やしてから投資活動を終えようとする場合のことです。アパート投資においては、アパートを可能な限り高い値段で売却するための方法が、すなわち出口戦略の内容となるわけです。

主な出口戦略のパターン

アパート投資においては、次にあげるように、あらかじめおさえておくべき出口戦略のパターンがいくつかあります。

そのまま収益物件として売却する

収益物件として購入したアパートを、そのまま、収益物件として売却します。収益性で計算した場合に高い値段が付くようなアパートであれば、この方法が適しています。保有期間中には、できるだけ高い家賃で入居者を集めることに注力しましょう。

更地にしてから売却する

アパートを解体し、更地にしてから土地として売却します。区分マンション投資を行っている場合はこの出口戦略は不可能ですが、アパートを一棟保有している場合には、この方法が可能になります。資産性で計算した場合に高い値段が付くような物件に適した売却方法です。

居住用の物件として売却する

アパートやマンションの一室を投資用物件として保有しているのであれば、自分で住むための物件をさがしている購入者に売却する方法もおすすめです。買い手のニーズにうまくマッチしている場合には、収益物件として普通に売却するよりも、高値で売却できる可能性があるからです。

主な売却のタイミングは？

収益物件を売却するのに適したベストタイミングは複数あるので、ベストタイミングをひとつにしぼるのは困難です。保有している物件に関する状況をよくふまえた上で、自分にとってのベストタイミングに売却の判断を下すようにしましょう。こちらでは、売却を検討すべき主なタイミングを４つご紹介します。

大がかりな修繕工事をする前

常日頃から充分なメンテナンスを行っているつもりでも、アパートが少しずつ劣化していくのを完全に止めることはできません。たいていの場合、築15年くらいを過ぎると、最初の大規模修繕が必要になります。

アパートには共用設備も多いですから、屋根・外壁などもあわせると、修繕工事はどうしても大規模なものになってしまうのです。ですから、大規模修繕前のタイミングで売却できるように上手に戦略を練れれば、支出を大きく抑えられます。

入居者の退去後

保有している投資用物件が一棟アパートではなく、区分マンションや区分アパートであるならば、その物件を売却する場合には、おのずと投資用としてそのまま売買することになります。

つまり「オーナーチェンジ物件」となるので、現在の入居者の退去後のタイミングに、新たな入居者に売却することができます。立地が恵まれていて、かつ間取・設備が充実しているなど、条件がそろっている物件であれば、普通の収益物件として売却するよりも高い値段で売却できる可能性があります。

減価償却期間が終わったとき

減価償却期間が終わってしまうと、それ以降は減価償却費を計上できなくなるため、所得税・住民税が重くなります。特に、節税を主な目的としてアパート投資をしているのであれば、減価償却期間終了のタイミングでの売却を検討する必要があります。

「デッドクロス」が見えてきたとき

減価償却費よりもローンの元金返済額のほうが高くなった状態のことを、デッドクロスといいます。元金の割合が増加してくるタイミングに減価償却期間が終わると、デッドクロスが発生しやすくなってしまいます。

デッドクロスに入ると税引前のキャッシュフローに変化がなくても、帳簿上ではかなりの黒字になるケースがあり、この場合も所得税・住民税が重くなります。ですから、デッドクロスが見えてきたら、物件売却の判断を下すことも検討してみてください。

参照元：大和財託 やまとの本音コラム（https://yamatozaitaku.com/column/realestate-investment/exit-strategy/）

参照元：国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）

参照元：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm）

出口戦略を行う場合のポイント

売却しやすそうな物件選ぶ

アパート投資用の物件を購入するまえに、それが売却できそうな物件であるかどうか充分に検討しておくことが大切です。不動産は、購入してからでは、立地を変えることができないという特徴があります。あとから売却するのが困難だと気付いてもどうにもならないため、物件が賃貸需要の有無や供給バランス、設備状況など、入居者のニーズに応えられる条件を備えていることを確認しておきましょう。

投資目的に合わせた出口戦略を練っておく

不動産投資とひとくちにいっても、節税・資産形成・相続対策など、投資目的は人によってさまざまです。投資する目的が異なれば、立てておくべき出口戦略も異なるわけです。例えば、節税が目的であるならば、減価償却費が大きく取れるものを選ぶようにしましょう。あるいは、資産形成が目的の場合には、インカムゲインを得つつ、その一方で新しい資産への組み替えなどを検討しておく必要があります。

アパートの資産価値を落とさないよう充分な管理をする

オーナーチェンジ物件として売却するつもりであれば、資産価値を下げないように、常日頃の管理に力を入れておくことが大切です。管理状態が充分ではないと評価されてしまうと、空室および家賃下落リスクが高まるので、高値が付きにくくなります。

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