災害リスク

ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資。様々なリスクの中でも地震や台風などの自然災害のリスクは回避することはできません。ここでは、災害によるリスクとその対策方法について紹介していきましょう。

倒壊リスクに備える！「地震リスク」対策

まず、地震大国と言われる日本だからこそしっかり備えておきたい「地震リスク」編。これに関しては、やはりまず保険に入るのが先決だと言えるでしょう。

地震保険に加入しておく

地震保険は火災保険の特約として用意されているため、そこまでは加入していない…という方も多いのではないでしょうか。しかし、これは政府が補償の一部を負担してくれる官民一体の制度なので、やはり入っておいた方が比較的安心感は大きいと言えるでしょう。
地震保険は、以下のように全体の損傷の程度によって支払われる金額が異なります。

地震保険の保険料

• 全壊：保険金額の100％限度
• 大半壊：保険金額の60％限度
• 小半壊：保険金額の30％限度
• 一部損壊：保険金額の5％限度

※参照元：損保ジャパンHP（https://www.sompo-japan.co.jp/kinsurance/habitation/earthquake/sche/）

つまり、全壊しなければ保険金が満額支払われることはないため、その点には注意しましょう。保険金額は火災保険の30～50％に設定されており、例えば火災保険の金額が1,000万円である場合には、300～500万円の範囲内で保険金が下りることになります。

物件購入前に、ハザードマップを確認する

これは物件購入前の話になりますが、ハザードマップをしっかりチェックしておくことも大切。ハザードマップは国土交通省が「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した」地図のことで、いつでもオンラインで確認が可能です。

地震によって地盤の液状化現象が起こりやすい場所や、大雨・台風で浸水しやすい場所などが記載されていますから、こういったエリアに該当しないところを選んだ方がリスクは抑えられると言えるでしょう。

新耐震基準を満たした物件を選ぶ、高耐震物件を建築する

1981年に建築基準法が改正され、それにともない日本の耐震基準も変化しました。これは1978年に起こった宮城県沖地震において建物の損壊被害が多く見られたことから、従来の耐震基準では家を守れないと判断されたためです。新耐震基準は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」のが基準で、2023年現在も適用されています。

特に中古アパートを購入してリフォームを行う場合「1981年以前に建てられた物件には注意」と覚えておきましょう。新耐震基準を満たしていないと、そもそも基盤から建て替えなければならなくなりますから、中古物件を購入した意味がなくなってしまうのです。

新築の場合は「耐震等級」にこだわって

新築アパートを建築するのであれば、基礎から耐震性にこだわることが可能。現在はどの程度の地震に耐えられるか（倒壊しないか）によって、耐震等級1～3までの基準が設けられています。耐震等級3が最高等級となるため、できればここを目指して建てたいところ。性能によって費用も変わるため、無理のない範囲で検討しましょう。

滞納保証・空室保証制度を利用する

震災が起こった場合、建物自体のリスクもありますが「入居者が困窮し、経済的な理由から家賃の支払いが滞る」恐れもあります。督促を行いたくても、なかなか心苦しい状況です。また、損壊によってはそもそも入居者が住めなくなり、空き室状態になってしまうことも考えられるでしょう。

そこで心強いのが、空き室状態の時に家賃を保証してくれる「空室保証」や、家賃の滞納があった時に保証会社が家賃を建て替えてくれる「滞納保証」。ただし、これは基本的に家賃の80～90％程度しか補償されないので、注意が必要です。保証料はオーナー負担になるケースもありますから、メリットと照らし合わせて考えたいものです。

焼失する恐れも…「火災リスク」対策

次に、最悪建物を焼失してしまいかねない「火災」のリスク。万が一のことがあればローンを返済できなくなってしまうため、事前にしっかり対応しておきたいものです。

しかし、火災に関しては基本的に「火災保険に加入する」しかほぼ対策が存在しないのも事実。地震は揺れに耐えられれば損失しない可能性もありますが、木造であっても鉄骨であっても、炎が広がって燃え続ければ最後には倒壊してしまいます。

とはいえ、燃えない素材のアパートを建築するのは非常に難しいですから、万が一の際には建物や設備の費用を保証してもらえるよう、火災保険の条件を確認しておきましょう。契約によって補償範囲は異なりますから、注意が必要です。

災害でダメージを受けた場合、投資的なダメージはどのくらい？

最後に、もし災害で不動産がダメージを受けてしまった場合、投資的にはどの程度のダメージになるのでしょうか？考えられるリスクについて確認してみましょう。

収益が見込めなくなる

災害が起こった場合、何といっても気になるのは「収益の低下」。建物の損壊が酷い、あるいは入居者の経済状況が変化して住めなくなってしまった場合、家賃収入が見込めなくなってしまいます。にもかかわらずその状況でローンの返済は続くため、負担がかなり大きくなる恐れも。物件の被害状況によってはそれを担保に追加で借り入れ…というのも難しくなるため、経済的なリスクは非常に大きそうです。

物件の価値が大幅に下がる

地震の被害に遭った建物は、一般的に価値が大きく下がると言われています。被害状況にもよりますが、特に周辺に地盤沈下や土砂崩れなど大規模な異常が起こっている場合、建物を修繕してもエリア的な不人気から買い手がつかなくなってしまう恐れもあるのです。

修繕・修復に多額の費用がかかる

地震によって建物が損壊した場合、被害状況に合わせて修繕・修復を行う必要があります。特に屋根や外壁、基礎など主要な部分が傷ついていると多大な費用がかかってしまいますから、数百万～数千万の負担になる恐れも。

このように、地震をはじめとする災害はアパート投資において甚大な損失をもたらしかねません。事前にしっかりと対策を行い、もしもの時に備えたいものです。

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