不動産投資の広告などを確認すると、利回りの高さを強調している物件をいくつか見かけます。
しかし、高利回りと収益の高さは一致していると思っても良いのでしょうか？
ここでは、利回りの高さで投資するしないを判断して問題ないのかについて解説していきましょう。
不動産投資に挑戦する際、押さえておきたい言葉が「利回り」。これは一体何なのか？というと、簡単に言えば「1年あたりで得られる利益の割合」のこと。つまり、利回りが高い＝年間の利益割合が高い、という意味になります。
ただし、不動産投資においては建物を維持する費用等の経費がかかるため、この数字のみを重視しすぎると危険との声も。投資家が期待する「期待利回り」と、実際に取引されている「取引利回り」を比較し、投資する価値をしっかり判断しなければなりません。
とはいえ、物件情報によっては利回りの値自体が全然違うケースもあるけれど？と思う方もいるのではないでしょうか。実は利回りは、計算方法や算出された数字の意味によっても２つに分けられるのです。詳しくは以下をご覧ください。
利回りの中でも、不動産会社の広告に掲載されているような10％、15％といった数字がこの「表面利回り」に該当します。グロス利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入の総額を物件価格で割ることで算出される値です。
これは投資用物件を探す際、他の物件と比較したり、物件の収益力をある程度把握したりするのに役立ちます。
対して実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入から年間の支出、および固定資産税や保険料、管理費、修繕積立金、仲介手数料、都市計画税といった諸経費を差し引いて算出された値です。
実質利回りは実際の家賃収入を使って算出されるので、満室時の収入に基づく表面利回りと比べるとより現実的な数字を導き出しやすいと言われています。どちらかといえば、こちらの数字を重視するのが適切だと考えられるでしょう。
このように、利回りは不動産投資を行う上で利益の目安となる重要な数字だと分かりました。しかし、そもそも相場が分からなければ比較のしようもありません。では、目安はどの程度か？というと、一般的には「5％」くらいが表面利回りの相場※だと言われています。
※参照元：モゲチェック（https://mogecheck.jp/articles/show/7jLaZ81QqbbLqYKo5BRd）
ただし、立地や築年数、用途などによっても変化。上記はあくまでも都心のアパートの例であり、地方であれば10％を超えるケースも珍しくないようです。ですが、そもそもの物件価格の差によって生じている誤差とも考えられますので、基本的には「最低3％、理想7％」あたりで堅実に検討するのが良いでしょう。
利回りは指標のひとつにはなるものの、あまり重きを置きすぎると危険も付きまとうとお話ししました。その通り、高利回りの物件はまさに「ハイリスク・ハイリターン」。逆に低利回りの物件は「ローリスク・ローリターン」と言えるため、収益を追求するか安定を取るかは予算やタイミングなどが難しいところです。
特に高利回りの場合、チェックすべきとされているのが「なぜ利回りが高いのか？」。実は以下のような理由で結果高利回りになってしまっているパターンもありますから、注意してください。
まず、一般的に「中古物件は新築より利回りが高くなりやすい」と覚えておきましょう。そのため、利回りが高くてもリフォームや修繕があらかじめ必要な物件を選んでしまうと、結局損失が大きい恐れもあります。特に壁や屋根、ベランダなど主要な設備が老朽化している場合、数百万円から数千万円の大規模修繕が求められることも。
これは特に地方の高利回り物件にありがちな特徴。購入費用が安いがゆえに利回りが高くなりやすいものの、一方でエリア的な需要は低いため空き部屋リスクも上がる、というわけです。また、逆に場所の需要は高いのに「車が必要な地域で駐車場がない」「築年数が古く、間取りも前時代的」など、建物自体の魅力が低い場合も注意しましょう。
流動性とは「売れやすさ」を示す指標のこと。不動産投資は堅実な収入を得やすい商材ではありますが、一方で売りたいタイミングですぐ手放しにくいというデメリットも。前述したような「エリア的な人気がない」「物権的な魅力が低い」といった特徴があると、売却の際にもなかなか買い手がつかず困るケースもあるようです。
以上のことから、利回りのみに注目するのはリスクが高いと分かりました。では、利回り以外で見ておくべきポイントはどのようなものがあるのでしょうか？
入居率は、利回りと同程度に重視した方が良いと言われています。これは現在部屋数に対して何件くらい入居者がいるかの目安であり、以下のような計算式で算出可能です。
上記の数値が高ければ、立地や建物としての魅力に優れた「賃貸需要が高い物件」と考えられるでしょう。また、入居率が高い物件は管理会社にとっても仲介しやすいと見なされるので、好条件のアパートとして注目される傾向があります。
不動産投資を行うにあたり、不可欠なのが「資金計画」。ここがきちんとしていないと、ローンの返済が難しくなったり審査に通らなかったりして、成功への道が滞ってしまいます。一般的には銀行をはじめとする金融機関から融資を受け、そこに月々の返済額を納めるという形になりますが、自己資金ゼロだと購入できない物件もあるため、予算を確認しておきましょう。
また、仮に審査に受かったとしても、自己資金が少ないと利息が増え、ローンの返済総額が大きくなるケースも。海老で鯛を釣るのを狙うのも投資の醍醐味ではありますが、現実的な視点を持つことも大切です。
アパート経営は、不動産投資の中でも家賃収入等の運用益を得る「インカムゲイン」がメインだと思われがちですが、最終的には売却して「キャピタルゲイン（売却差益）」を得ることも想定すべきだと言われています。
近年では不景気もあり、長期的に安定した収入を得るインカムゲインを重視する向きではあるものの、まとまった資金を取得できるのはやはり魅力的。エリア的な需要や物件自体の魅力をふまえ「売れやすい物件か」も考えてみると良いでしょう。
利回りは確かにチェックしておいた方が良いポイントのひとつではありますが、高利回り＝収益が高いとは限りません。一見高利回りでも「表面利回り」であり、諸経費が加味されていないケースも多いので、広告や物件情報を見る際には注意してください。
また、仮に利回りが低くても、安定した収益を得る方法はあります。まずは「賃貸物件のターゲット層となるペルソナを作ってみる」ことが大切。物件の魅力は利便性や周辺環境、デザインへのこだわり、設備の充実など様々に存在しますが、強みは住む人によって変わる可能性があるからです。
例えば、ファミリー層の場合はどちらかといえば「治安の良さ」や、お買い物スポット、学校、公園、公共機関の近さなど「周辺環境の良さ」を重視しやすく、単身者は「駅やバス停までの距離といった交通利便性」に注目しやすいと言われています。
こういった傾向をふまえ、そのニーズに合った物件を追求することで、利回りに関係なく収益を見いだせる可能性も。このサイトではアパート投資のコツを総合的にまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。
このサイトでは、失敗しないアパート投資を実現するために、入居者が集まる賃貸物件とはどんな条件のアパートなのかを解説。これからの資産の在り方を鑑みて不動産投資をはじめようと思われている方は、ぜひ参考にしてください。
| 住宅設備 |
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| オートロックTVモニターフォン、階段ロフト、2口キッチン、独立洗面台、浴室乾燥機など |
| 立地 |
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| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| ブロードバンド接続無料、独立洗面台、2口キッチン、モニター付インターフォンなど |
| 立地 |
|---|
| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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| スマートロック、ホームIoT、ビルトインガスコンロ、追い炊き機能バスルームなど |
| 立地 |
|---|
| 駅から15分以内 |
特徴
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