新築物件は高くてとても手が出ない…とお悩みの方に、近年人気を集めているリノベーション投資。築年数が古い中古物件でも、工夫次第で新築と同じくらいに価値を高め、収益を最大化できる可能性があります。
リノベーション投資のメリットや注意点を解説しますので、アパート投資をはじめたい方はぜひチェックしてください。
中古物件を購入して大規模な改造「リノベーション」を行い、資産価値を高めてから売却したり賃貸で収益化したりする投資方法です。
リノベーションとよく混同される言葉にリフォームがありますが、リフォームは主に、経年劣化によって壊れたり汚れたりしたところや設備などを修繕することを指します。あくまでも元の状態に戻すことが目的で、具体的な例としてフローリングや畳の張り替え、壁の塗り直しなどが挙げられます。
一方、リノベーションは、部屋や建物に新しい価値を加える改修工事です。壁を取り払って間取りを変更する、天井を高くする、水道管や排水管を変更するなど、用途や機能を変更して新築の時以上の性能を追求します。そのため、リフォームと比べて大規模な工事になる点も違いのひとつです。
リノベーション投資を行うと、以下のようなメリットが期待できます。
基本的に中古物件を購入するため、新築と比べて物件取得にかかる初期費用を抑えやすいメリットがあります。中には、売り主の都合で周辺相場よりも安く売り出されている物件もあり、タイミング次第ではより初期費用を抑えられるケースも。
多額の資金が必要な新築物件には手が出ない方も、コストを抑えられることによって不動産投資へのハードルが下がります。
リノベーションを行うと、相場より高い家賃であっても入居者に選ばれる可能性が高まります。古さを感じさせない、または新しい機能を備えた部屋や建物は人気が高まるからです。古いままで貸し出すよりも入居率が高まり、利回りの向上を期待できます。
経年劣化による家賃下落を抑える効果からも、利回りの維持・向上が期待できます。
いくら初期費用を抑えられるからと言って、購入価格だけで選んではいけません。中古物件は築年数の経過によって下落しますが、年数が経つごとに耐震補強や修繕工事が必要となるからです。
たとえ費用を抑えて購入できたとしても、すぐに大規模修繕が必要なケースもあり、賃貸をスタートさせるまでに思わぬ出費が発生し、収支を圧迫してしまうリスクがあります。
購入価格のみにとらわれず、購入後すぐに大規模修繕の必要がないかなどもチェックしておきましょう。購入する物件によってリノベーションできる範囲が異なるため、事前に可能な範囲を確認しましょう。
アパートやマンションの場合、リノベーションできるのは主に専有部分のみです。壁や天井の張り替えは自由に行えますし、構造に問題がなければ間仕切りを取り除くこともできます。
ただし、共有部分となる窓や玄関のドアなどは変えられないケースもあるため注意が必要です。物件によってはリノベーションが制限されていることがあります。
また、戸建て住宅の場合、リノベーションの内容によっては法律の制限を受ける可能性があります。とくに、増築したい場合は建築基準法の確認や建築確認申請が必要になることもあるため、事前に確認しましょう。
家賃の相場を決める重要な要素となる立地は重要な項目です。駅からの距離なども賃料に影響するため、立地の交通における利便性もチェックしましょう。
地震や津波など災害時にリスクがある湾岸部よりも、内陸にある物件のほうが人気が高い傾向にあります。
築年数が古すぎる建物の場合、建て替えが必要になる可能性がありますし、新築・築浅の物件は資産価値の下落が激しくなります。
建築後の物件は、築20年を超えるとほぼ底値となります。価格が安定しはじめ、かつ今後も数十年の運用が見込める可能性が高い築20年程度の物件がおすすめです。
リノベーション投資を検討しているのであれば、リノベーションしやすい間取りかも重要なポイントです。
リノベーションでは物件の印象を大きく変えることはできますが、中には構造上、柱や壁を取り払えない建物もあります。排水管の位置は変えられないことが多いので、お風呂やトイレなどの水回り設備が近くにある間取りかも確認しましょう。
過去の修繕履歴を確認すると、きちんと管理されてきた物件かが分かります。
とくに、エアコンや給湯器、お風呂やトイレなどの水回り設備の交換履歴や漏水の有無などを確認すると、リノベーションすべき場所がどこかが分かります。リノベーションをスムーズに進めるためにも、これらの交換履歴や修繕履歴を事前に把握しておきましょう。
このサイトでは、高利回りで収益が見込めるアパート投資会社を紹介しています。どの会社をパートナーとして選んだらよいのか迷われている方は参考にしてください。
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特徴
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| 駅から10分以内 |
特徴
| 住宅設備 |
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