サラリーマンのアパート経営は節税につながるのか

副業としてアパート経営を行っているサラリーマンもいらっしゃいます。
給与所得のほかに不動産の収入を得られるため、支払う税金も多くなるように思いますが、実際は工夫次第で節税することが可能なのです。
ここでは、サラリーマンがアパート経営でどう節税できるのか解説していきます。

サラリーマンのアパート経営って
どうなの？
向き不向きをチェック

アパート経営は本業でやるものと思っている方もいるかもしれませんが、実は副業として始める方も多いのです。しかし、実は意外と向き不向きがあるという話も。まずは適性をチェックしてみましょう。

アパート経営が向いている
サラリーマンとは

意志がはっきりしており、どんなアパート
経営をしたいかのビジョンがある人

アパート投資は、目的がはっきりしていなければ上手くいきにくいもの。
例えば「節税対策を行いたい」「副業として、安定した家賃収入を得たい」など、目指す目標を不動産会社に具体的に伝えることができれば、それに応じて適切なサポートを受けやすくなります。そのため、意志が明確な人の方が向いていると言えるでしょう。

勉強熱心で、税金や不動産に関する
知識を積極的に取り入れられる人

アパート投資は不動産会社や管理会社の支援を受けるのが一般的ですが、成功するためにはやはり自分でも不動産や税金に関する知識をある程度付けておきたいもの。プロのスタッフとはいえ、与えられる助言をそのまま受け取りすぎると、徐々に自分の求める方向性と食い違っていく恐れがあるからです。

そのため「どのようなアパートを選ぶべきか」「どのエリアがいいか」「税金対策のためにどういった方法があるか」など、情報収集も含めた勉強やリサーチが苦にならない方の方が向いていると考えられます。

リスクを考慮し、堅実な選択ができる人

アパート投資は収益のみならず、常にリスクも付きまといます。時には空き室の増加や自然災害、景気の変動などにより収入が減少することも考えられるので、その点もふまえ堅実な対策が取れる方、都度臨機応変な対応が可能な方にも向いていると言えます。

逆にギャンブラー気質の人は
向いていない傾向も…

一方で、アパート投資が向いていないサラリーマンの特徴としては「短期間で利益を得たいと考えている人」が挙げられます。投資と言われると株式やFXを思い浮かべる方も多いでしょうが、不動産投資はそれらスピーディーな動きが期待できるものとは違い、長期的に安定した収益を獲得した上で、売却も含め総合的な利益を追求するものです。

また、売りたいタイミングと売れるタイミングが合致するケースも少ないですから、あくまでも中長期的な収入を得たい方に向いていると言えるでしょう。

更に「性格的に優柔不断で、自分に合った投資物件を選択する決断力に自信がない方」や「オーナーになることがゴールだと考えている方」にも不向きです。アパート投資は購入からがスタートであり、物件の経営や入居者対応などもしっかり検討しなければなりません。

実はこんなに！
アパート経営での節税対策一覧

このように、アパート経営は適性のあるサラリーマンの方にとってとても有意義なことであると分かりました。では、大きなメリットのひとつである節税対策について、具体的な利点を見ていきましょう。

購入したものを経費計上で節税

アパート投資では、必要経費を差し引いた「純利益」に対して税金が発生します。経費には様々な種類がありますが「アパート経営に関わる支出」であり、「領収書やレシートなどの記録が保管」されていて、かつ「金額的に妥当」であれば認められる可能性が高いでしょう。一般的に計上できるのは、以下のようなものが挙げられます。

• 借入金利子（ローンの利息）
• 租税公課（アパート経営にかかる各種税金）
• 管理費や管理委託費（管理会社に依頼する費用も含む）
• 修繕費／積立金（基本的支出にあたらない修繕費、および積立金）
• 損害保険料（火災保険や地震保険、施設賠償保険など）
• 通信費（不動産会社とのやり取りで発生した電話・郵送代金、ネット通信費）
• 減価償却費（建物を減価償却した金額）※後述

ただし、上記と似ているようであっても「借入金元本（ローンの元金部分）」や「実際に修繕が行われていない年の修繕積立金」、「所得税や法人税など個人にかかる税金」は計上不可ですから、気を付けておきましょう。

減価償却！損益通算で所得税を節税

減価償却費とは、年々どうしても下がってしまう建物や付帯設備の価値を計上したもの。費用を一度にまとめて経費として計上することはできないので、毎年確定申告で計算します。これには「定額法」と「定率法」の2つがありますが、賃貸経営における建物には基本的に「定額法」が適用されるため、覚えておきましょう。

定額法の計算式：取得価額×定額法＝減価償却率

不動産経営においては、もし家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字になってしまった場合、「損益通算（赤字部分を他の所得から差し引く）」という方法があります。この時、減価償却費を計上すれば所得を下げられるので、サラリーマンの方にとっては節税対策となるのです。

また、住民税も所得税同様「個人の所得に対して課税される税金」ですから、損益通算を通じて課税対象の所得金額を減らすことで、こちらも節税効果が期待できるでしょう。

建物・土地の評価額を下げて相続税を節税

遺産を相続した場合、それが現金だとそのまま総資産として計上されてしまうため、相続税が大きくなると言われています。しかし、それが土地や建物であれば、実際の価値よりも課税評価額を減らすことが可能です。更に、賃貸物件の場合は土地と建物両方の課税評価額が下がりますから、更地を相続するより節税対策として有効となるでしょう。

「住宅用地の特例」で固定資産税と
都市計画税を節税

固定資産税と都市計画税においても、賃貸住宅は節税対策に有効です。なぜかといえば賃貸物件は住居と見なされるため、宅地として「住宅用地の特例」が使用できるから。これは以下のような要件で設けられている、納税者への措置制度です。

• 住宅1戸あたり200㎡までは土地の固定資産税評価が6分の1になる
• 新築後3年間は建物の固定資産税が減額される（1戸当たり120㎡までの固定資産税が2分の1になる）

都市計画税に関しても小規模住宅用地の場合は3分の1になるので、こういった面でもメリットが大きいと言えるでしょう。

贈与税の非課税枠も利用で節税も

贈与税に関しても、現金よりアパートの方が税制面でのメリットは上。アパートを贈与する際には「暦年贈与税」と「相続税精算課税」を選ぶことができ、特に暦年贈与税では特例贈与財産と見なされれば、より控除額は大きくなります。

また、相続税精算課税は「2500万円まで非課税で贈与することが可能」という特徴がありますが、贈与時点で60歳を超えており、かつ20歳以上の子や孫へアパートを贈与する場合という条件が設けられている点に注意が必要です。

法人税への節税にも利用可能！

年間所得が900万円を超えている場合、法人税が所得税率（所属に応じた所属税）を下回るため、法人化した方が効率的だとも言われています。また、代表となる自分に対しての報酬も「役員報酬」として経費にすることが可能です。

このサイトでは、高利回りで収益が見込めるアパート投資会社を紹介しています。どの会社をパートナーとして選んだらよいのか迷われている方は参考にしてください。

高利回りで収益が見込める
横浜のアパート投資会社3選

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• アパート投資に関するセミナーは参加するべき？
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• 初めてのアパート経営は新築・中古どちらが良い？
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