アパート経営の空室率の目安・空室率を求める計算式

このページでは、アパート経営において重要な要素である空室率の目安について解説しています。空室率の計算方法も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営における空室率の考え方

不動産投資としてのアパート経営において、空室率を短期的な視点でとらえることは、極力避けるようにするのが賢明です。仮に、あるタイミングで全戸数のうち半分が空き室になっていたとしても、その状態が１年間続くわけではないからです。長期にわたってアパート経営を継続する場合には、短期的な数字のみを投資判断の材料とするのはおすすめできません。空室率については、年単位で計算することが重要なのです。

「現時点」の空室率

かんたんに算出できるので、不動産会社などでも手軽に利用されているのが「現時点」のアパート空室率です。ただし、その空室率は、上述のとおり、今という瞬間的な状況を表したものに過ぎないという解釈を忘れないようにすることが大切です。たとえば、引越しシーズンであれば、一時的に空室率が上昇します。そういったタイミングの数値にあまりこだわると、全体の状況をつかみにくくなります。

現時点の空室率は、次のような計算式で算出できます。
【空室戸数÷総戸数×100】

「1年間」の空室率

アパート投資においては、得られる収益を計算する際には、できる限り現実的な数字に近づけられる計算式で空室率を算出します。基本的には、「1年間」の空室率を求められる計算式を用います。この計算式では、家賃収入が発生している時間、つまり稼働をベースとしています。

稼働をベースにして空室率を求める計算式は、次のとおりです。
【年間の空室数×空室日数÷（総戸数×365）×100】

「家賃の回収」から考える空室率

全ての部屋を同一の賃料で貸し出しているアパートであれば、上述のように稼働ベースで1年間の空室率を計算すればOKです。ただし、部屋によって異なる家賃を設定しているアパートの場合は、空室日数のみに注目すると、状況を正確に把握できなくなってしまいます。

この問題を解消するには、「家賃の回収」という視点から考える必要があります。つまり、賃料をベースにして空室率を求めるようにすればよいわけです。数値を求めるための計算式は、次のとおりです。
【（満室である場合に想定される年間賃料収入―実際の年間賃料収入）÷満室である場合に想定される年間賃料収入×100】

参照元：LANDNET（https://rent.landnet.co.jp/topics/2714/）

空室率の目安は？

空室率に関する判断基準の目安として、20％という数値を設定している人が少なくないようです。けれども、事故や災害などの影響を受けて物件が異常な状況におかれている場合や管理体制に大きな問題がある場合、あるいは交通アクセスが極端に悪い単身用アパートなどを除けば、20％はやや高すぎる数値設定だといえます。

特に、都内で駅から徒歩5分とアクセス良好なファミリーマンションなど、条件がそろった物件ならば、5％～10％程度と見積もっておいたとしても、さらに負荷をかけられる可能性はあるといえます。

参照元：大和財託 やまとの本音コラム（https://yamatozaitaku.com/column/realestate-investment/20200501/）

空室率の目安はエリアや物件によって異なる

アパート投資の収益を増やすためには、空室率ができるだけ低いのが理想的です。ただ、空室率について望ましい空室率を具体的に設定するのは、なかなか難しい側面があります。物件の立地や構造、その他の要素により、予想される空室率は変動するからです。購入を検討している物件がある場合には、複数の要素をふまえた上で、周辺物件との比較を充分におこなうことが大切です。

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