不動産投資における
デッドクロスへの対策は？

ここでは、アパート投資で注意すべきデッドクロスについて、発生原因やアパート購入前・購入後の対策方法などをまとめています。

デッドクロスとは

デッドクロスとは、ローン元金返済額が減価償却費より大きくなっている状態を指します。デッドクロスの怖いところは、帳簿上は利益が出ているように見える点です。実際は課税所得が所得を上回っているため、税を引かれた後は現金が残らないケースがほとんどでしょう。

デッドクロスによる手元現金のマイナスが常態化してしまうと、資金不足による黒字倒産を招く可能性があるため、早急な対処が重要です。

デッドクロス発生の原因

減価償却費を経費として計上できなくなった

建物や設備といった減価償却資産は、時間とともに価値が下がっていくものです。この時、減価償却資産の取得にかかった金額を経費として計上する手続きを「減価償却」といい、計上した金額を「減価償却費」といいます。

経費計上できる減価償却費は手元現金を減らす心配がないため、帳簿上の利益圧縮が可能です。しかし、減価償却期間が終わると経費計上可能な減価償却費がなくなるので、その分所得が増加し、税金も増えてしまいます。デッドクロスの発生後は不動産取得が増えるので、毎年の納税額も増加し、処理後のキャッシュフローが減ってしまうでしょう。

経費計上できるローン返済の利息が減るため

ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等返済は、初期返済が少額なのでキャッシュフローが多くなりますが、時間の経過とともに経費化できない元本部分が増えていくのが難点です。

一方、元金均等返済は初期返済額が多いものの、総返済額は少なく済みます。経費化できない元本部分も変動しません。なお、どちらの場合もローン返済にかかる利息は、経費として計上することで利益の圧縮につながります。

しかし、ローン返済が進むと利息が減り元本部分の割合が増えていくので、あるタイミングでデッドクロスを迎えます。

築年数の経過による家賃収入の減少

経費で計上可能な費用が減ったとしても、家賃収入さえ多ければデッドクロスはほとんど発生しません。しかし、不動産は時間の経過とともに築年数が古くなっていき、それに伴い家賃収入も減少する傾向にあります。もちろん、家賃収入が減ればデッドクロスを招き、これが続くことでキャッシュフローが赤字になる可能性も考えられるでしょう。

アパート購入前の
デッドクロスへの対策

自己資金額を多くする

ローンを利用してアパートを取得する場合、元金を小さくするために自己資金を多くするのがおすすめです。自己資金が多ければ、そのぶん返済に要する時間を短縮できるため、デッドクロスを招く前に全額返済できる可能性が高いでしょう。

ただし、この方法にはデッドクロスのリスクを下げる反面、融資を利用したレバレッジ効果が低くなるという注意点があります。また、無理して自己資金を多くしてしまうと急な出費に対応できなくなるので、全体のバランスを意識しなければなりません。

ローンの返済は元金均等返済を選ぶ

元利均等返済は返済額を返済期間で割るので、時間とともに利息の占める割合が減っていきます。一方で、元金均等返済は返済する元本部分が変動せず、時間とともに残債を少なくすることが可能です。元利均等返済と同じように、利息は時間とともに少なくなるものの、経費計上できない支出が増える元利均等返済と比べてデッドクロスに陥りにくいでしょう。

高利回りが期待できるアパートを購入する

家賃収入が見込めるアパートとは、単に「築年数が浅い物件」というだけではありません。具体的には、耐用年数の長さや物件の立地などが挙げられます。特に、耐用年数の長い物件は減価償却期間が長いので、減価償却費を経費として計上できる期間も長くなるでしょう。また、人気のある物件は十分な家賃収入が見込めるので、デッドクロスが発生しにくいです。

アパート購入後の
デッドクロスへの対策

ローンの借り換えを行う

デッドクロスは購入するアパートの種類とローンの金額によってある程度決まってしまうため、購入後に有効なデッドクロス対策は少ないです。数少ない対策方法の中で最も有効なのは、ローンの借り換えでしょう。なぜなら、ローンの条件は銀行によって異なるからです。そのため、ある程度のタイミングで借り換えを行えば、返済額が少なくても減価償却費を超過しないよう元金返済額を抑えられます。

新しいアパートを購入する

パートの減価償却期間が短くなったタイミングで新しいアパートを購入するのも、デッドクロスへの対策として有効です。購入済みのアパートの返済額が少なくなっても、新しくローンを組んでアパートを買えば、そのぶんの減価償却費が発生します。

減価償却期間の終了とともにアパートを売却する

デッドクロスが発生しているアパートは、そのまま所有していてもメリットを得られません。収益があれば別ですが、赤字になっていては投資する意味がないため、思い切って売却するのが良いでしょう。

ただし、売却時には譲渡所得税が発生し、その割合は物件の建築方法と所有期間によって変動するため、売却のタイミングはしっかり見極める必要があります。具体的に、木造アパートの場合は、満5年以上所有してから売るのがベストです。

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