不動産投資ローンの融資審査の基準は？審査を通るポイント

ここでは、不動産投資ローンの融資審査について紹介します。融資の流れや審査基準などをまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの審査基準・項目

不動産投資ローンの審査では、「物件に関する審査」と「借り入れる本人に関する審査」を行います。

物件に関する審査

物件の収益性を確認するため、空室リスクと利回りの2つのポイントを評価します。「人気エリアに物件がある」「築年数が新しい」といった物件は審査が通りやすいでしょう。人気エリアにある物件は空室リスクが少なく、築年数の浅い物件は修繕費用などがかからず収益性が高いと考えられるためです。

借り入れる本人に関する審査

借り入れる本人に関する審査では、「年収」「勤務先」「資産状況」「不動産経営の実績」などを確認します。目安としては、年収700万円以上・勤続年数最低2～3年をクリアしていることが審査通過に必要。預貯金や有価証券を多く持っている・不動産経営の実績があるといった場合には、審査に有利に働くでしょう。

また、信用情報も調査されますが、他で借り入れが多い・返済等を長期に渡って滞納した履歴があるといった場合は審査に通りにくくなります。

不動産投資ローンの審査を通るポイント

不動産投資ローンの審査が通るか不安な方もいるでしょう。年収や勤続年数などの部分をすぐに変えることは難しいため、物件や資産などで審査の対策を行いましょう。

物件の見直し

「人気エリアにある」「築年数が浅い」といった物件は、審査に通りやすくなります。とくに法定耐用年数については、年数が長期間残っているほど融資金額が高くなり、期間も長くなります。そのため、融資審査に通るか不安な場合は、物件の見直しを検討しましょう。

自己資金を増やす

資金が少なく「物件の頭金を支払えない」といった場合、計画性がないとみなされて審査通過が困難になることがあります。そのため、物件価格の2～3割以上の資金を用意しておくことをおすすめします。どうしても頭金を用意できない場合は、共同担保を差し入れることもできます。

審査が通りにくいケースとは

金融機関等によって異なるものの、不動産投資の融資審査に通りにくいケースがあります。

物件の価値が低い

融資を行う際、金融機関は物件を担保にします。不動産に抵当権を設定し、返済が滞った際に債権を回収しますが、価値の低い物件では債権回収が難しいでしょう。そのため、担保物件の価値が低いと、融資の審査に通りにくくなります。

物件の法定耐用年数が残っていない

物件の法定耐用年数は、RC造47年・重量鉄骨造34年・木造22年です。物件の法定耐用年数が過ぎると価値がなくなってしまうため、融資は法定耐用年数内で行うのが一般的。物件の構造と築年数を確認し、法定耐用年数が長く残っている物件を選びましょう。

収入や自己資金が少ない

「年収700万円以下」「物件の頭金（物件価格の2～3割程度）が払えない」といった状態では、審査に通りにくいでしょう。年収については700万円以下でも融資をしてくれる可能性がありますが、借入できる金額が少なくなります。

融資時点での年齢が高い

融資の審査では「将来に渡ってきちんと返済できるか」が大切なため、借入人の年齢が高いと審査に通りにくい可能性があります。

既存の借り入れが多い

不動産投資の融資以外にも、複数の借入先がある・借り入れている金額が大きいといった場合には、審査に通りにくいでしょう。借り入れが多いことで、「不動産投資の融資を行っても、返済できないかもしれない」と考えられてしまうのです。

不動産投資で融資を受ける流れ

金融機関の事前審査と本審査には、合わせて1ヵ月程度はかかることが一般的。なお、本審査は不動産売買契約後となるため注意しましょう。

金融機関の選定

金融機関とひとくちにいっても、大手銀行や地方銀行、信用金庫など種類はさまざま。各金融機関の商品内容や申込条件などを比較し、希望に合った金融機関の店舗窓口で相談しましょう。

事前審査の申し込み

本審査に通過できるかどうかの見込みを確認するため、事前審査を申し込みます。申し込みから2日～1週間程度で結果がわかるでしょう。

事前審査では、物件の詳細情報がわかる書類や、収入を証明する書類・身分証明書などを提出します。

本審査の申し込み

本審査では、個人の信用力や物件の収益性などを詳細に審査されます。申し込みから2週間～1ヵ月程度で結果がわかり、本審査を通過できれば融資を受けられます。

金融機関とのローン契約

本審査を通過し融資が決定したら、融資額や融資期間、借入金利などを確認したうえで、「金銭消費賃借契約」を結びます。融資の実行は、契約締結後・物件の引き渡し日以降です。

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